प्रायः जीविकोपार्जनमा सीमित हुने कृषि पेसामा धेरै जनसंख्या निर्भर छन् भनेर दाबी गरिए तापनि ७६ प्रतिशत घरधुरीले रेमिट्यान्स भित्र्याउने तथ्याङ्कबाट अब नेपालीहरु वैदेशिक रोजगारीमा नै निर्भर छन् भनेर मान्न सकिन्छ। नेपालमा अनौपचारिक अर्थतन्त्र र त्यसले सृजना गर्ने रोजगारीको आकार ठूलो छ भनिन्छ। तर, विकसित देशमा जस्तो नेपालमा औपचारिक रोजगारीलाई समेत मुख्य सूचकका रूपमा मापन र प्रकाशित गर्ने गरिएको छैन।

बाह्य क्षेत्र, ब्याजदर, चालु खर्च, राजस्व, औपचारिक अर्थतन्त्र र अन्य सहायक सूचकहरुलाई हेरेर नीतिहरु बनाइन्छ। फेरि कार्यान्वयन हुने बेला सम्ममा व्यवहारिक र फलदायी नहुने किताबी र टालटुले नीतिहरूको बाहुल्यता रहन्छ। नेपालमा अर्थतन्त्रको मुख्य सूचकहरु नै गौण भए झैं प्रमुख आर्थिक विषय भएर पनि पर्याप्त लेखाजोखा नहुने नेपालीको आर्थिक समृद्धिमा यो लेख केन्द्रित छ।

नेपालीहरुको कुल घरायसी सम्पत्ति

नेपालमा निजी क्षेत्रको स्वामित्वमा करिब ४५ लाख हेक्टर जग्गा छ। निजी प्रयोजनको लागि गरिएको एक अनुसन्धान अनुसार  नेपालीहरुको कुल  घर जग्गा र अन्य भौतिक निर्माणको २०१७ सालमा मूल्य करिब रु ०.५ खर्ब मात्र रहेको अनुमान छ। त्यो मूल्य २०४५ सालमा करिब रु ३५ खर्ब र अहिले करिब रु ३५०० खर्ब पुगेको अनुमान गरिएको छ।

विक्रम सम्वत् २०८० सम्म नेपालमा दर्ता भएका सेवा तथा उद्योगको कुल पुँजी करिब रु ७५ खर्ब रहेको तथ्याङ्क छ। भारतीयहरुको कुल घरायसी निक्षेप बराबर सुन चाँदी र बहुमूल्य धातुहरुमा लगानी रहेको आँकडा नेपालीहरुको प्रवृत्तिसँग मिल्दोजुल्दो रहेको अनुमान छ।

यसरी नेपालीहरुको कुल घरायसी सम्पत्तिको करिब ९३ प्रतिशत हिस्सा घर जग्गा र भौतिक निर्माणमा, उद्योग तथा सेवामा लगानी २ प्रतिशत, बहुमूल्य धातु तथा पदार्थमा १.७ प्रतिशत, कुल निक्षेप १.७ प्रतिशत र अन्य १.७ प्रतिशत मात्र हुन जान्छ। निजी क्षेत्रको दायित्व पनि बैंक तथा नगद मौज्दात बराबर नै रहेको अनुमान छ। तुलनाको लागि भारतमा भने घरायसी सम्पत्तिमध्ये घर जग्गा र भौतिक निर्माणमा करिब ५० प्रतिशत र बैंक निक्षेपमा १५ प्रतिशत लगानी भएको छ। धेरैजसो विकसित देशहरूमा कुल घरायसी सम्पत्तिमा घर जग्गाको अंश २५-३० प्रतिशत हाराहारी मात्र हुने गरेको छ।

विक्रम सम्वत २०१७ सालमा करिब जीडीपी बराबर मात्र रहेको नेपालीहरूको खुद सम्पत्ति अहिले जीडीपीको करिब ६४ गुणा  पुगेको सजिलै अनुमान गर्न सकिन्छ। विकसित देशहरूमा सामाजिक सुरक्षामा नागरिकको निर्भरताको लागि राज्यको समेत पहल हुन्छ। तर, नेपालमा भने नातिको पालासम्मलाई पुग्ने गरी सम्पत्ति खासगरी घरजग्गा जोड्ने प्रवृत्ति हावी छ। घर जग्गाको कारोबार असीमित नाफा हुने पेसाका रूपमा फस्टाएको देखेर बचत, आम्दानी र कर्जा समेत लगानी गरेर नेपालीहरुको घर जग्गा जोड्ने र जग्गामा लगानी गर्ने विगत पाँच दशकको मुख्य प्रवृत्ति बन्यो।

जग्गाको मूल्य बढाउने विकास आयोजनाहरू

नेपालमा विगतमा विभिन्न रेलमार्ग, सुरुङमार्ग, राष्ट्रिय तथा अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थलहरू लगायतका ठूला ठूला परियोजनाहरू घोषणा भए। काठमाडौं-निजगढ द्रुतमार्ग, लुम्बिनी विकास परियोजना, विभिन्न भ्यू टावरहरु, अन्य घोषणा मात्र गरिएका र निर्माणाधीन ठूला आयोजनाहरु र त्यसमा जोडिएका ट्रयाकरोडहरुले समेत त्यो क्षेत्र आसपास जग्गाको मूल्य कयौं गुणा बढायो। तर, आयोजनाहरुको समयमै निर्माण भएन। ती ठाउँमा जग्गाको मूल्यवृद्धिको अनुपातमा आर्थिक गतिविधिहरु भने वृद्धि हुन सकेन।

गत वर्षसम्म बिना बजेटको सडक र आयोजनाका सयौं चालु ठेक्काहरु लगाइएका छन्। विभिन्न शीर्षकमा सडक र अस्पतालका खर्बौ लागत भएका हजारौं परियोजनाहरू अपर्याप्त बजेट विनियोजन, मुआब्जा वितरण, जग्गाप्राप्ति र वनको स्वीकृति लगायतको कारणहरुले रोकिएका छन्। कतिपय परियोजनाहरुको विस्तृत सम्भाव्यता अध्ययन बिना नै घोषणा गर्न हतार गरेको पाइन्छ। बिना तयारी घोषणा गरिएका काठमाडौं बाहिरी चक्रपथ र काठमाडौं-हेटौंडा द्रुतमार्ग, प्रयोगविहीन विमानस्थलहरु लगायतको निर्माणले जग्गाको मूल्यवृद्धि गर्ने प्रयोजन भने पूरा गरेको छ।

संघीयता आएपछि नेपालमा प्रत्येक जिल्ला जोड्ने सडक र सहरी क्षेत्रमा कालोपत्रे सडक उल्लेख्य विस्तार भयो। त्यसैगरी नाम मात्रको ११३ औद्योगिक ग्रामहरु र प्रदेशपिच्छे औद्योगिक क्षेत्रहरूको घोषणा भयो। निजी क्षेत्र, सरकारी र स्थानीय निकायको प्रयासमा प्रत्येक गाउँ, पहाडी भेग र डाँडाहरुमा समेत डोजरे विकास पनि धेरै भयो। संघीयता, प्रदेश राजधानी, उपमहानगरपालिका, नगरपालिका र गाउँपालिकाको घोषणाले पनि जग्गाको मूल्य अत्यधिक वृद्धि गर्ने काम गर्यो। जग्गाको मूल्य वृद्धि र जग्गामा लगानीको अत्याधिक आकर्षणले गर्दा खेत र बारीलाई अनियन्त्रित रूपमा घडेरी र आवास क्षेत्र बनाउन सहयोग गर्यो। यस किसिमको अवस्थाले विगतमा जग्गाको मूल्य  निरन्तर बढाइरह्यो।

जग्गाको मूल्यको अर्थ राजनीति

जग्गाको मूल्य वृद्धि गर्ने अन्तर्निहित उद्देश्य अन्तर्गतको विकास आयोजनाहरुको नेपालमा बाहुल्यता देखिन्छ। त्यही भएर ठूला परियोजना घोषणा हुँदाबित्तिकै जग्गाको मूल्य १०-२० गुणा सम्म बढिहाल्छ। तर, ती आयोजनाहरु सम्पन्न हुन बजेट र कार्यान्वयन क्षमता अभावले दशकौंसम्म लाग्ने गरेको छ।

नेपालमा जग्गा बिक्री गरेर र घर जग्गा बैंक र सहकारीमा धितो राखेर सुखमय जीवनयापनको ठूलो भाग जुटाउने गरिएको छ। चुनाव जितेर बनेका नीति निर्माता र जग्गा व्यापारीहरु मिलेर समेत आफूले आयोजना घोषणा गर्ने क्षेत्रमा जग्गा किन्ने वा किनेकों क्षेत्रमा आयोजना घोषणा समेत गर्ने गर्दछन्। जग्गा व्यापारी, नेता, कर्मचारी लगानीकर्ता तथा कार्यकर्ताहरु आयोजना घोषणा हुँदाबित्तिकै बढेको मूल्यमा त्यस ठाउँको जग्गा बेचेर अर्कोतिर लाग्ने गर्दछन्। बजेट विनियोजन बेगर नै आयोजना परेको देखाएर मुख्य कार्यकर्ताहरु र मतदाता रिझाउने यो भन्दा सजिलो उपाय अरु छैन।

उदाहरणका लागि निजगढ अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थल घोषणा भई शिलान्यास भएको ३ महिनाभित्र बाराको निजगढमा २-४ लाखमा पाइने घडेरी ४०-५० लाख पुग्यो। त्यतिखेर नै त्रिभुवन अन्तराष्ट्रिय विमानस्थल छेउमै पेप्सी प्लानिङतिर रु ४० लाखमै  ४ आनाको एउटा घडेरी पाइन्थ्यो। जहाँ पहिल्यै सञ्चालनमा रहेको नेपालकै एउटामात्र अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थल यथावत थियो। निजगढमा विमानस्थल अरु २० वर्ष लगाएर बने पनि पेप्सीकोला क्षेत्रमा भएको जति आर्थिक गतिविधि हुने सम्भावना थिएन र अझै पनि छैन। तर, त्यहाँ विमानस्थल घोषणा गरेर मूल उद्देश्य पूरा भइसकेको थियो।

घरजग्गाको कारोबारमा आश्रित अर्थतन्त्र

निर्माणाधीन लोकमार्ग, राजमार्ग, करिडोरहरु, द्रुतमार्ग, जलविद्युत र सिंचाई लगायतका राष्ट्रिय गौरवका आयोजनाहरु निर्धारित समय र लागत भन्दा ४-५ गुणा सम्म बढी समय र लागत लाग्ने गरेको छ। तर यी सरकारी आयोजनाहरुले समेत नजिकको सहर बजारमा प्रचलित बजार मूल्यमा मुआब्जा वितरण गर्ने र गराउने कार्यले पनि जग्गाको अत्यधिक मूल्यवृद्धिमा मद्दत पुर्याएको छ।

विकास आयोजना बाहेक बसाइसराई, सशस्त्र जनयुद्ध, तराई आन्दोलन, महाभूकम्प, राजनैतिक परिवर्तन, संघीयता घोषणा आदि समेत सहरी, बजार र घना बस्ती क्षेत्रको जग्गाको मूल्य बढाउने कारणहरु बनेका छन्। कर्जाको दुई तिहाइ हिस्सा घरजग्गाको धितोमा प्रदान गरिएको छ। तर, त्यो नेपालीहरुको कुल सम्पत्तिको करिब १ प्रतिशत मात्र हुन्छ। तैपनि ऋण लिने जग्गा मालिकको चाहनामा जग्गाको मूल्याङ्कन बढाउने जोडबल रहन्छ।

त्यसैगरी भूमिसम्बन्धी राजस्वहरु वृद्धि गर्न सबैजसो क्षेत्रका जग्गाको मूल्यांकन उच्च राख्न स्थानीय तह समेत सक्रिय हुने गरेको छ। त्यसैकारण कतिपय पहाडी र ग्रामीण क्षेत्रमा अहिले बजार मूल्य भन्दा सरकारी मूल्याङ्कन बढी हुन गएको छ।

विक्रम संवत् २०१७ सालमा रु १ सयमै पाइने घडेरी अहिले बजार क्षेत्रमा रु ५० लाख र सहरी क्षेत्रमा रु १ करोडभन्दा बढी पर्ने भएको छ। उदाहरणका लागि चितवन भरतपुर बजार क्षेत्रमा २०२५ सालमा रु १००  मा पाइने घडेरी अहिले रु १ करोड पुगेको छ। पछिल्ला चार दशकमा काठमाडौंसहित देशैभरिका साना–ठूला सहर र नगरोन्मुख क्षेत्र र तराईको गाउँमा समेत जग्गाको मूल्य अत्यधिक बढ्यो। चार दशकमा औसत वार्षिक आर्थिक वृद्धिदर करिब ४.२ प्रतिशत मात्र थियो। तर, चार दशकको घर जग्गाको मूल्यवृद्धि दर त्यसको झण्डै ५ गुणा अर्थात् औसत २० प्रतिशतभन्दा अधिक देखिन्छ।

जग्गाको मूल्यवृद्धिले ल्याएको समृद्धि

जग्गाको मूल्यवृद्धिबाट प्रायःजसो जग्गावाला किसान, धेरथोर जग्गा हुने व्यक्ति र जग्गा सम्बन्धी पेसाव्यवसाय गर्ने धेरैजसोको सहजै आर्थिक उन्नति भएको देखियो। जग्गाको मूल्यवृद्धिले पुर्ख्यौली जग्गाजमिन हुनेहरूको समेत कर्जा लिएर लगानी गर्न सक्ने र जग्गा बिक्री गरेर धेरै खर्च गर्न सक्ने हैसियत निरन्तर बढ्दै गयो। ऋण र पुँजी जग्गामा लगानी गर्नेहरूले पनि छोटो अवधिमै मूल्य वृद्धिको आधारमा प्रगति गर्ने अवसरहरु प्राप्त गरे। जग्गाको लगानी नै नेपालमा विगत चार दशकको मुख्य लगानीको क्षेत्र बन्यो। त्यसले गर्दा विगत चार दशकमा कृषिमा निर्भर भएको भन्दा धेरै जनसंख्या जग्गाको मूल्यवृद्धिबाट गरिबीको रेखाबाट बाहिर आउने अवस्था समेत भयो।

बढेको जग्गाको मूल्यले सन्ततिलाई विदेश पठाउने र आयातित सवारीसाधन सजिलै चढ्न सक्ने बनाइदियो। लगानीको अवसरको विकल्पको अभावमा ठूलो आयोजना घोषणा गरिएको ठाउँमा जग्गाको मूल्य एकै पटकमा २० गुणासम्म बढ्यो। त्यसको नजिक १० गुणा र त्यो भन्दा अलि पर परसम्म ५ गुणासम्म बढ्यो होला।

रेमिटेन्सको आप्रवाह, घर जग्गा नभई कर्जा नपाइने व्यवस्था, विवाहको लागि घर जग्गा छ/छैन भनेर खोजिने सामाजिक परम्परा र जग्गामा गरिएको लगानी खेर जाँदैन भन्ने सोचले पनि घरजग्गाको मूल्य वृद्धिलाई आंशिक रूपमा कायम राख्न सघाएको थियो। जग्गाको भाउ सधैं बढ्छ भन्ने विश्वासमा जग्गाको मूल्यवृद्धि अहिलेसम्म टिकेको थियो। तर यो वृद्धि  औचित्यपूर्ण आधारहरु बिना निरन्तर कायम रहिरहने देखिन्न।

सिद्धान्तभन्दा बाहिरबाट आएको नेपालीको समृद्धि

पाँच वर्ष अघिको मूल्याङ्कन अनुसार निजी क्षेत्रको स्वामित्वको ४५०० खर्बको घर जग्गाको मूल्यको खेतीको आधारमा हाम्रो देश चलेको छ। हाम्रो देश ७५ खर्बको लगानीबाट हुने उत्पादन, बिक्री र त्यो बिक्रीको राजस्वमा भन्दा आयातको राजस्वमा अधिक निर्भर छ। अझ ७५ खर्ब पुँजी लगानी भएको व्यवसाय र उद्योगको एक तिहाइ हिस्सा समेत जग्गा तथा भवन कै रहेको अनुमान छ। यसकारण पनि विदेशी पृष्ठभूमिमा लेखिएको अर्थशास्त्रको किताब मात्र पढेर र पढाएर बनेका विज्ञ र दातृ निकायका प्रायोजित अर्थशास्त्रीहरूले दिएको सुझावहरुले नेपालमा अपेक्षित परिणाम दिएको छैन। तिनले दिएको अनुदान र विकासको योजनाले उत्पादन, उपभोग र रोजगारी बढाउने होइन, जग्गाको मूल्य बढाउने नै परिणाम आएको भने हुन सक्छ।

विकसित देशमा ठूला राजमार्ग, रेलमार्ग र ठूला एयरपोर्ट छेउमा घडेरी वा बस्ती बनाइँदैन। बसोबासयोग्य सुनसान ठाउँको घडेरीभन्दा अझ ती ठाउँको छेउमा थोरै मूल्यमा नै जग्गा पाइन्छ। कथम् कथाचित् बस्ती भएकै ठाउँबाट रेलमार्ग बनेछ भने त्यो ठाउँमा त रेलमार्ग पट्टी ठूलो ठूलो पर्खाल लगाएर बस्तीपट्टि यातायातको ध्वनि प्रदूषण नियन्त्रण गरिन्छ। तर, नेपालमा भने पूर्व पश्चिम रेलमार्ग आयोजनाको नक्सांकन हुँदै गर्दा त्यसको छेउछाउमा प्रचलित मूल्यभन्दा धेरै बढी मूल्यमा कारोबार भइसक्यो। सबै घोषित द्रुतमार्ग छेउ जग्गाको मूल्यले आकाश छोयो।

जीडिपीको ९ गुणाभन्दा बढी घर जग्गाको मूल्य भएमा त्यसलाई रियल इस्टेट बबल भन्ने चलन अर्थशास्त्रको किताबमा र नीतिमा देख्न पाइने भए पनि नेपालमा किताबभन्दा बाहिरको कुरा बढी देख्न पाइन्छ। अबको केही वर्षपछि नै घाटाको बजेट भएको सरकारले धेरै लागत र झंझटको कारणले जग्गा अधिग्रहण गर्न नसकेर सबै ठूला रेलमार्ग परियोजनाहरु खारेज गरेको समाचार पढ्न पाइने सम्भावना समेत बढ्दै गएको छ।

आसन्न संकट र आर्थिक शिथिलताको कारण

दुई दशकदेखि विदेश जाने युवाको ठूलो जमात, बढ्दै गएको खाली घर र घडेरीहरु, पछिल्लो दुई वर्षको घट्दो खुद जनसंख्या र बढ्दो गरिबी आदिले जग्गाको मूल्यवृद्धिमा दीर्घकालीन संकट आउन सक्ने देखिन्छ। नेपालमा जग्गाबाट प्राप्त हुने प्रतिफलको तुलनामा जग्गाको मूल्य अत्यधिक छ। नम्बियो इन्डेक्सअनुसार घरजग्गाको लगानीमा न्यून प्रतिफल आउने देशहरूमध्ये नेपाल चौथोमा छ।

नेपालमा धेरै प्रशासनिक र औद्योगिक क्षेत्र, राष्ट्रिय आयोजनाहरु, नाम मात्रको स्मार्ट सिटीहरु, कयौँ सम्भाव्यता अध्ययन नै नगरिएका आयोजनाहरु घोषणा भएका छन्। नम्बियो इन्डेक्स अनुसार नेपालमा घरजग्गाको मूल्य प्रतिव्यक्ति आयको तुलनामा विश्वकै छैटौं महँगो बनिसकेको छ। त्यसैले अब विगतको जस्तो आयोजना र अनेक शीर्षकमा घोषणा गरेकै भरमा जग्गाको मूल्यवृद्धि कायम हुने सम्भावना पनि देखिंदैन।

सरकारले २०७४ साउनमा जग्गाको कित्ताकाट गर्न प्राविधिक रोक लगायो। तर, भित्रभित्रै जग्गाको अत्यधिक मूल्यवृद्धिको कारण संकट मडारिइरहेको थियो। त्यसपछि नेपालमा आर्थिक शिथिलता समेत देखियो। यसको कारण कोभिडको संकट र खुकुलो मौद्रिक नीतिको असर भनेर अरुतिर दोष पन्छाउन पनि खोजियो। तर, घरजग्गा कारोबारको शिथिलता नै आर्थिक शिथिलताको मुख्य कारण थियो। कित्ताकाट फुकुवा हुँदा समेत घरजग्गाको संकट हटेको छैन। यो संकट अझै हट्ने संकेत देखिएको छैन। किनकि जग्गाको मूल्यवृद्धि पनि आधारहरु बिना नै सधैं उच्च कायम रहने कुरै थिएन।

आर्थिक संरचना नै नेपालको मुख्य र दीर्घकालीन चुनौती

नेपालका अनगिन्ती योजनाहरुबाट समेत जग्गाको मूल्यवृद्धि नै मुख्य रूपमा देखिने र मापन गर्न सकिने उपलब्धि मान्न सकिन्छ। ब्याजदर, बाह्य सञ्चिति आदि मुख्य आर्थिक सूचकहरु होइनन्। गौण आर्थिक सूचकहरु, परम्परागत र किताबी ज्ञानबाट सुझाइएको सुझावहरुबाट ‘मोहीको मन्थन’ गरेको जस्तै आर्थिक संरचना सम्बन्धी तात्विक निष्कर्ष निस्कने गरेको छैन।

यति धेरै ठूलो आकारको जग्गाको कुल मूल्यलाई कायमै राख्ने र यो क्षेत्र चलायमान गराउने तागत राज्य र निजी क्षेत्र दुवैसँग छैन। पछिल्लो पाँच वर्षमा घरजग्गाको मूल्याङ्कन करिब २२.५ प्रतिशतले घटेर पनि अझै नेपालीहरुको ९३ प्रतिशत सम्पत्ति घरजग्गामा नै केन्द्रित छ।

यो स्थिर सम्पत्तिको मूल्याङ्कनमा आश्रित आर्थिक संरचना नै नेपालको मुख्य र दीर्घकालीन चुनौती हो। किनकि यो समस्या अब समाधान गर्न सकिने दायरा भन्दा धेरै पर पुगिसक्यो। कतिपय विकसित देशहरुको नागरिकको औसत खुद सम्पत्तिभन्दा नेपालीको औसत खुद सम्पत्ति बढी देखिन्छ। यस हिसाबले भन्दा नेपालीहरू समृद्ध भइसके। नेपालीहरुको व्यक्तिगत समृद्धिको अधिकांश हिस्सा जग्गा र घर लगायतका भौतिक पूर्वाधारमा रहेकोबाट यो समृद्धि विगतको औसत आर्थिक वृद्धिदरले आएको नभई जग्गाको मूल्यवृद्धिबाट सुतीसुती आएको मान्न सकिन्छ। यो समृद्धिलाई कायम राख्न सकिएन भने यसैगरी सुतिसुती यो जान सक्ने पनि देखिन्छ।