काठमाडौं । नेपाल राष्ट्र बैंकले २०६६ पुस २ गते घरजग्गा ऋणमा कडाइ गरेपछि बैंकर-व्यवसायी सबैलाई लागेको थियो – अब मूल्य घट्छ।

राष्ट्र बैंकको कडाइले ठूला-साना सबै व्यवसायी मर्कामा परे। लामो समय किनबेच रोकियो। तर, मूल्य भने घटेन।

१० वर्षअघि देशमा मन्दीको स्थिति थियो। त्यसबेला पनि जग्गाको भाउ घट्छ भन्ने सबैलाई लागेको थियो। ब्याज महँगो थियो, बैंकहरुले पैसा दिइरहेका थिएनन्। केही समय कारोबार कम भयो, तर मूल्य घटेन।

२०६६ पुसअघि पनि घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको थिएन। अनुभवीहरुको भनाइ मान्ने हो भने – मूल्य कहिले पनि घटेन, बरु किनबेच रोकियो।

तर, यसपालि भने अवस्था फेरिएको छ। दुई वर्षयता अर्थतन्त्र मन्दीको अवस्थामा छ। सुरुमा त कित्ताकाट रोकिएकाले घरजग्गा कारोबार प्रभावित भयो। तर, मूल्य घट्छ भन्ने कसैलाई लागेको थिएन।

कित्ताकाट खोलेको ८ महिना नाघे पनि यसपालि अचम्मैसँग घरजग्गाको मूल्य घटेको छ। ठूला-ठूला प्लटहरुको मूल्य ४० प्रतिशतसम्म घटेको छ। अरु जग्गाको मूल्य पनि २० प्रतिशत घटेको छ। 

२०७१/७२ तिर होस् या २०६६, अथवा त्यसअघिका मन्दीमा घरजग्गा कारोबार रोकिँदा व्यवसायीहरुसँग विकल्प थियो। उनीहरु निर्माणाधीन घर तथा अपार्टमेन्ट वा संरचनाहरुलाई अन्य प्रयोजनमा प्रयोग गर्थे। ब्याजदर घटेपछि उनीहरुको समस्या समाधान भइहाल्थ्यो।

यसपालि त्यो भएन। अहिले ब्याजदर पनि घटेको छ। बैंकहरुसँग लगानीयोग्य पुँजी (तरलता) पनि पर्याप्त छ। कर्जा-निक्षेप अनुपात ९० प्रतिशतसम्म हुनु पर्नेमा ८० प्रतिशतमै झरेको छ। तर पनि घरजग्गा किनबेच भएको छैन। अन्य प्रयोजनमा प्रयोग गरेर खर्च कम गर्छु भन्नेहरुलाई त्यो विकल्प पनि छैन। न्यूरोडमै सटरहरु खाली छन्, गाउँबस्तीमा भाडा लाग्ने अवस्थै छैन।

‘मूल्य घटेको छ। यसले गर्दा बैंकहरुको धितो मूल्यांकन नै कम भएर गएको छ,’ एभरेष्ट बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत सुदेश खालिङले भने, ‘मूल्यांकन घट्दा सबै पक्षलाई केही न केही दबाब भइहाल्छ।’

उदाहरणका लागि बैंकले दुई वर्षअघि बानेश्वरको कुनै जग्गाको मूल्यांकन ४ करोड रुपैयाँ गरेको थियो भने अहिले ३ करोड हाराहारीमा आइसकेको छ। नयाँ ऋण दिने बेलामै पनि मूल्यांकन घटेको छ भने पुरानो ऋणको धितो पनि कम भएर गएको छ।

जग्गाको भाउ घटेर जाँदा बैंकहरुलाई लिलाम बिक्री गर्नसमेत गााह्रो भइरहेको छ। एक त लिलाममा राख्दा ग्राहक आउँदैनन्। आइहाले पनि मूल्यांकन घटेर गएको छ।

हिजो आनाको ४० लाख रुपैयाँ मूल्यांकन गरेको जग्गा ऋण नउठ्दा पुन: मूल्यांकन गराउनु पर्ने हुन्छ। लिलामीमा राख्नका लागि मूल्यांकन गराउँदा मूल्य ३० प्रतिशतसम्म घटेको छ।

‘नयाँ मात्र होइन, पुराना धितोसमेतको मूल्यांकन घटेको छ। मेरो अनुभवमा ३० प्रतिशतसम्म घटेको देखिन्छ,’ खालिङले भने।

संगठित रुपमा व्यवसाय गरिरहेका घरजग्गा कारोबारीहरुले आफूले विकास गरेका घर, अपार्टमेन्ट वा प्लटहरु बिक्रीका लागि स्किम ल्याएका छन्। तर पनि बिक्री भएको छैन। पोहोर राखेको मूल्यभन्दा थप घटेको छ।

सामाजिक सञ्जालहरुमा अहिले काठमाडौंको बुढानिकण्ठ आसपास र ललितपुरको इमाडोल, भैंसेपाटी वरपर घरजग्गा बिक्रीमा राखेको थुप्रै विज्ञापन आउँछन्। ती घर जग्गा हरेक पटक मूल्य कम गरेर बिक्रीमा राखिएका छन्।

घरजग्गाको मूल्य घटेर धितो प्रभावित हुने भएपछि बैंकहरुले पुन: मूल्यांकन गर्न छाडेका छन्।

‘पुन: मूल्यांकन गर्दा मूल्य कम आउँछ। त्यसले बैंकलाई पनि थप धितो माग्‍नु पर्ने बाध्यता आइपर्छ। व्यवसायीले त झन् त्यो चाहँदै चाहँदैन,’ एक बैंकरले भने, ‘त्यसैले अहिले पुरानो धितोको पुन: मूल्यांकन गर्न छाडिएको छ।’