काठमाडौं। २०७२ सालको भूकम्पपछि नेपालको घरजग्गा बजार बुलिस ट्रेन्डमा रन्कियो। घरजग्गाको कारोबार उच्च गति र बेगमा भयो। कतिपय अवस्थामा बोली लगाएको भाउ वा भनौं त्योभन्दा पनि बढी मूल्यमा घरजग्गा किनबेच भए। कारोबारका हिसाबले यो समय ‘क्रिम’ पिरीयड बन्यो। घरजग्गा बजारमा ‘बुम’ थियो।

तर, यो क्रम कोरोना महामारीपछि भने ठ्याक्कै उल्टो भयो। धमाधम एकपछि अर्को सहकारी संस्था डुब्न थाले। सजिलै पैसा खेलाउनेहरुको हात रित्तियो, धेरै बचतकर्ताको निक्षेप मनलागी ढंगले मासियो। जसका कारण धेरै ऋणीका ऋणका फाइल बिग्रियो।

घरजग्गा बेच्नेले ग्राहक पाएका छैनन् र किन्नेले भाउको बोली फुटाउन सकेका छैनन्। ऋण चुकाउनुपर्ने क्षमता नै हराउन पुग्यो। भूकम्पपछि घरजग्गाको मूल्यांकन (भ्यालुएसन) गर्दा जति सम्पत्ति देखिन्थ्यो अहिले ह्वात्तै घट्न पुगेको छ। मान्छेसँग पैसा छैन, उसले रिपेमेन्ट गर्नै छोडिदियो।

मन्दीले थलिएको घरजग्गा बजारमा अहिले बैंकहरुको तारो सम्पत्ति मूल्यांकनकर्ता बन्न थालेका छन्। घरजग्गा कारोबार चम्किएको बेला गरेको मूल्यांकन अहिले घटेको भन्दै बैंकहरुले भ्यालुएटरलाई नै कारबाहीको धम्की दिन थालेका छन्। केही बैंकहरुले पुरानो ऋणका लागि राखिएको धितोको मूल्यांकनलाई लिएर भ्यालुएटरलाई चिट्ठी काटेर स्पष्टीकरण सोध्न थालेको छ।

हिजोको दिनमा घरजग्गा बजार बुम थियो। भ्यालुएसन पनि राम्रो भयो। त्यसैका आधारमा ऋण बैंकले प्रवाह भयो। आजको दिनमा बजार शिथिल छ। घरजग्गाको बजार थप संकटग्रस्त छ। भ्यालुएसन कम भयो भनेर बैंकहरुले भ्यालुएटरलाई पेल्ने काम गरिरहेका छन्।

‘हामीले जतिबेला घरजग्गा कारोबार एकदमै राम्रो थियो त्योबेलाकै बजार मूल्यका आधारमा मूल्यांकन गरेका थियौं। अहिले घरजग्गा बजार संकटमा परेको समयमा बैंकहरुले त्यो सम्पत्ति पुन: मूल्यांकन गर्दा पहिलाको मूल्यांकनको छेउ पर्ने मूल्य नै नआएको भन्दै कारवाहीको चेतावनी दिइरहेको छ। यो न्यायोचित होइन। मूल्यांकनकर्ता त प्राविधिक हो। उसले घरजग्गाको कारोबार र बजार विश्लेषण गर्ने होइन। त्यो त बैंककै फाइनान्सको काम हो नि,’ एक भ्यालुएटरले बिजमाण्डूसँग भने।

त्यतिबेलाको घरजग्गा बजार र अहिलेको बजार फरक भन्ने कुरामा बैंकहरुसमेत जानकार छन्। ऋण बिग्रिएर घरजग्गा नै लिलाम गर्नुपर्ने अवस्था आएपछि बैंकहरुले अहिले पहिलो गरेको धितो मूल्यांकनअनुसार नै सम्पत्ति बिक्री गर्न भ्यालुटएरलाई दबाब दिइरहेका छन्।

बिक्री गर्नै धौधौ परेपछि बैंकहरुले भ्यालुटएरलाई नै लिलाममा चढेको सम्पत्ति सकार्न चर्को दबाब समेत दिन थालेका छन्। नभए खरिदकर्ता खोज्न निरन्तर फोन घुमाइरहेका छन्। बढी मूल्यांकन गरेको भनेर बैंकहरुले पहिल्यै प्रश्न भने उठाएनन्। तर, अहिले घरजग्गा बजार सुस्ताउँदा भ्यालुएटरमाथि दबाब सृजना गरिएको छ।

‘भ्यालुएटरले कहाँबाट ग्राहक खोजोस्। उसको काम हो र घरजग्गा कारोबार गराउने? दुई/तीन करोड रुपैयाँको सम्पत्तिको मूल्यांकन गर्दा २०/२५ हजार कमाएको हुन्छ कहाँबाट ल्याओस् करोडौं लगानी गर्ने ग्राहक?,’ अर्का एक भ्यालुएटरले भने।

कोटेश्वरको पेरिसडाँडा तल पर्ने जग्गा धितोमा राखेर एकजनाले डेढ करोड रुपैयाँ ऋण लियो। त्यो सम्पत्तिको मूल्यांकन भ्यालुएटरले २ करोड रुपैयाँभन्दा बढी तोक्यो। यो केही वर्षअघिको घटना हो। अहिले घरजग्गा कारोबारमा छाएको मन्दीका कारण पुन: अर्को भ्यालुएटर गएर गरेको मूल्यांकन घटेर डेढ करोडमा झर्‍यो। बैंकले धितोको ५० प्रतिशतसम्म व्यक्तिगत ऋण दिन्छ। डेढ करोड रुपैयाँ मूल्यांकन गर्दा व्यक्तिले ७५ लाख रुपैयाँ मात्रै ऋण पाउँछ। एउटै सम्पत्तिको मूल्यांकन अहिले छाएको शिथिलताले घट्न पुग्यो। तर, बैंकले भने पहिला २ करोड रुपैयाँ गरेको मूल्यांकन घटेर डेढ करोडमा झरेपछि भ्यालुएटरलाई चिट्ठी काटेको हो। 

‘अब यस्तो अवस्था आउँदा कसको गल्ती हुन्छ? बैंकले ऋण दिनुअघि त उसको कर्मचारी पनि भ्यालुएटरसँगै पठाएको हुन्छ। उसले पनि त्यो रेट ठिक छ भनेर लिखित सहमति जनाउनुपर्छ। ऋणको प्रक्रिया मिलाउने कर्मचारी बैंक छोडेर कहाँ पुगिसकेको हुन्छ। अनि त्यसको जिम्मा भ्यालुएटरले लिदिनुपर्ने?,’ ती भ्यालुटरले भने।

काठमाडौं उपत्यकामा मात्रै होइन यो समस्या अहिले अरु प्रदेशहरुमा पनि बढ्न थालेको छ। जसका कारण भ्यालुटरहरु गहिरो मानसिक तनावमा पर्न थालेका छन्। मधेश प्रदेशमा यो समस्या झन् बढ्दै गएको छ। मधेश प्रदेश जग्गाको मामलामा एकदमै सहज पहुँच भएको क्षेत्र मानिन्छ। सहरबाट ३-४ घण्टा मै प्रोपर्टीसम्म पुगिन्छ। काठमाडौं भित्र ५० लाखमा १ आना पाउँछ भने मधेशको सुगम ठाउँमा १ बिघा पाउँछ। त्यही देखेरै मान्छेहरुले मधेशको जग्गामा खुलेर लगानी खन्याए। जसका कारण मधेशमा जग्गाको भाउ अचाक्ली बढ्यो। 

‘५० लाखमा १ बिघा पाउँथ्यो भने बिचौलियाले १ करोडमा त्यो बिकाइदियो। रेटलाई त भ्यालुएटरले १ करोड मान्नुपर्‍यो। मालपोतमा थैली पनि त्यही रकम राखेको छ। त्यो त मान्नुपर्‍यो। ऋण पनि लियो। तर, तिरेन। बारा जिल्लाको घटना हो यो। त्यहाँ न निजगढ एयरपोर्ट बन्यो न त फास्ट ट्रयाक नै। जसका कारण अवसर सृजना हुन सकेन,’ ती भ्यालुएटरले भने, ‘१ बिघामा ६ लाख रुपैयाँ धान र गहुँ बेचेर आउने भयो। तर, जग्गा किन्न लगानी गरेको छ १ करोड। रिटर्न जम्मा ६ लाख छ। अहिले त्यो जग्गा बेच्न खोज्दा प्रतिफल राम्रो नआउने देखेर ५० लाखमा पनि मान्छेले किन्दिदैनन्।’

राष्ट्र बैंकको पछिल्लो सर्कुलरले के भन्छ?

नेपाल राष्ट्र बैंकले धितो मूल्यांकनकर्ता सम्बन्धी विशेष व्यवस्था गरेको छ। राष्ट्र बैंकले धितो लिलामी गर्दा धितो मूल्यांकनकर्ताले मूल्यांकन गरेको रकम पुनर्मूल्यांकन गर्दा दुई तिहाइभन्दा कम भएमा वा गलत स्थान प्रकृतिको धितोलाई सही हो भनी मूल्यांकन गरेमा त्यस्ता धितो मूल्यांकनकर्तालाई इजाजतपत्र प्राप्त संस्थाको सिफारिसमा केन्द्रले कालोसूचीमा समावेश गर्नुपर्ने व्यवस्था गरेको छ।  

यस्तै, कुनै इजाजतपत्र प्राप्त संस्थाले धितो लिलाम गर्दा सो धितोको मूल्यांकन रकमको दुई तिहाई भन्दा कम रकम मात्र उठ्नुमा त्यस्तो मूल्यांकनकर्ताको काबु बाहिरको अवस्था परेर निजको दोष नदेखिएको भन्ने सम्बन्धित इजाजतपत्रप्राप्त संस्थाको सञ्चालक समितिलाई लागेमा त्यस्तो मूल्यांकनकर्तालाई कालोसूचीमा नराख्ने निर्णय गर्न सक्ने सुविधा भने दिएको छ। 

यस्तै, जुन कर्जाको धितो मूल्यांकन गरिएको हो सो कर्जाको ऋणी कालोसूचीबाट हटेमा त्यस्तो धितो मूल्यांकन गर्ने मूल्यांकनकर्तालाई पनि सम्बन्धित बैंक वा वित्तीय संस्थाले कालोसूचीबाट हटाउनु पर्नेछ र इजाजतपत्र प्राप्त संस्थाले केन्द्रबाट कालोसूचीमा रहे/नरहेको सूचना लिई धितो मूल्यांकनकर्ताको सूची कायम गर्नुपर्ने व्यवस्था छ।