काठमाडौं। काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरण (केभीडीए) ले काठमाडौं उपत्यकाका चार स्थानमा निर्माण गर्ने नयाँ सहरका लागि रोक्का राखेको एक लाख ३० हजार रोपनी जग्गा फुकुवा गर्ने प्रक्रिया थालेसँगै त्यस क्षेत्रमा घरजग्गाको कारोबार अब के होला भन्ने चर्चा सुरु भएको छ। 

जग्गा नपाएको भन्दै उपत्यकाबाहिर हाउजिङ परियोजनामा केन्द्रित हुन थालेका घरजग्गा व्यवसायीहरु काठमाडौंभित्रै सवा लाख रोपनीभन्दा धेरै जग्गा फुकुवा हुन लागेपछि भने केही आशावादी देखिएका छन्। 

सरकारले व्यवस्थित सहर बनाउने भन्दै रोक्का गरेको जग्गा नयाँ सहर निर्माण गर्ने परियोजना नै असफलतातर्फ धकेलिएसँगै पुरानै अवस्थामा फर्किएको छ। यससँगै व्यवस्थित बसोबास विकासकै व्यवसायमा केन्द्रित रियल इस्टेट डेभलपरहरु फुकुवा हुने क्षेत्रहरुलाई व्यवस्थित तरिकाले विकास गर्ने अर्को माध्यम बन्नसक्ने  सम्भावना खुला भएको छ।

लामो समयदेखि घरजग्गा विकास गर्दै आएका नेपाली डेभलपरहरुको अनुभवले अब सहर नै विकास गर्न सक्ने क्षमता बनिसकेको ग्रीनहिल सिटी हाउजिङ कम्पनीका अध्यक्ष तथा नेपाल जग्गा तथा आवास विकास संघ (एनएचएलडीए) का तृतीय उपाध्यक्ष भेषराज लोहनीले बताउँदै आएका छन्। तर यसमा सबैभन्दा प्रमुख बाधा नै त्यसका लागि आवश्यक ठूलो क्षेत्रफलमा जग्गा उपलब्ध नहुन रहेको उनको टिप्पणी छ। 

काठमाडौंभित्रै व्यवस्थित शहर नै बनाउनका लागि भनेर लाखौं रोपनी जग्गा फुकुवा हुन लागेसँगै अब निजीक्षेत्रका डेभलपर तथा लगानीकर्ताहरु साँच्चै नै इच्छुक हो भने सरकारलाई यसका लागि प्रस्ताव गर्ने बाटो पनि खुलेको छ। 

शहर नै बनाउन नसक्ने अवस्थामा पनि फुकुवा भएका क्षेत्रमा ठूलो आकारको जग्गा पाए डेभलपरहरुले सयौंको संख्यामा आवास एकाइ हुने वृहतस्तरका हाउजिङ-अपार्टमेन्ट ल्याउन सक्ने सम्भावना पनि अब बनेको छ। आवास परियोजना जति धेरै एकाइ भएको हुन्छ, इकोनोमिज अफ स्केलका कारण त्यहाँ तुलनात्मक रुपमा केही कम मूल्यमा हाउजिङ पाउन सक्ने सम्भावना बढ्छ। यसले आवास उपभोक्तालाई पनि केही राहत मिल्न सक्छ भने शहरको भित्री केन्द्रमा थुप्रिएको जनसंख्यालाई त्यहाँबाट बाहिर आउन प्रोत्साहित पनि गर्नेछ। जनसंख्याको अनुपातमा सहरी पूर्वाधार व्यवस्थापनका लागि यो महत्त्वपूर्ण मानिन्छ।

यसका बाबजुद सरकारले फुकुवा गर्न लागेको क्षेत्रमा भएका विकासयोग्य जग्गासम्म पुग्ने पहुँच मार्गदेखि त्यहाँ बिजुली, ढल, खानेपानी लगायतका आधारभूत आवश्यकता नभइ कुनै पनि डेभलपरले रियलइस्टेट परियोजना नल्याउने सीई ग्रुपका अध्यक्ष विजयराज भण्डारीले जानकारी दिए।

फुकुवा हुन लागेको जग्गामा कतिको थप सुधार (ल्याण्ड डेभलपमेन्ट तथा ल्यान्डस्केप इम्प्रुभमेन्ट) गर्नुपर्छ भन्ने कुराले महत्त्व राख्ने उनले बताए। ठूलो स्केलको रियलइस्टेट परियोजना ल्याउन ११ केभी, ३३ केभी क्षमताको बिजुलीको उपलब्धतादेखि आठ मिटरको पहुँचमार्ग अपरिहार्य हुने डेभलपरहरुको भनाइ छ।

राजभण्डारी भन्छन्, 'निजीक्षेत्रका डेभलपरले जग्गा विकास गर्न मिल्ने हो वा होइन। चाँडो विकास गर्ने हो भने फेरि निजी डेभलपरले जग्गा खरिदको प्रक्रिया अघि बढाउनु पर्छ। त्यसलाई समय चाहिन्छ। डेभलपरले जग्गा लियो भने पनि परियोजना ल्याउनै कम्तिमा २ वर्ष लाग्न सक्छ। इआईए गर्नैपर्छ। परियोजनास्थलमा आधारभूत सुविधा नभइ सम्भव छैन,' राजभण्डारीले भने। 

यी क्षेत्रहरुमा ठूला डेभलपरले हाउजिङ परियोजना नल्याए पनि साना लगानीका जग्गा व्यवसायीहरुले प्लटिङ गरेर बेच्ने सम्भावना भने बढी देखिन्छ। १०-२० रोपनी जग्गा प्लटिङ गरेर बिक्री गर्नेहरुको सक्रियता बढी देखिन सक्ने राजभण्डारीले भने। 

फुकुवा भएको जग्गै ताक्नुपर्ने अवस्थामा डेभलपरहरु नरहेको दाबी गर्दै राजभण्डारीले मिलिजुली गरेर ३०-४० रोपनी जग्गा बेच्न आएको अवस्थामा लिन सकिने उनले बताए। 
  
यस्तै, एनएलएचडीएका प्रथम उपाध्यक्ष विदुर धमलाले अहिले तरलता अभाव लगायतका कारण वित्तीय व्यवस्थापन गर्न केही असहज भएकालै फुकुवा हुने क्षेत्रमा ठुला डेभलपरहरुले परियोजना ल्याउने सम्भावना कम रहेको बताएका छन्। 

हाउजिङ तथा अपार्टमेन्ट परियोजनाहरुलाई बैंकहरुले सहजै ऋण प्रवाह नगरेकाले जग्गा भए पनि परियोजना ल्याउन अप्ठ्यारो रहेको धमलाले बताए। 

त्यसैगरी, धमलाले एक लाख ३० हजार रोपनी जग्गा बजारमा फ्लोट हुँदा समेत तरलता अभावका कारण बैंक फाइनान्सिङमा कठिनाइले व्यवसायिक डेभलपरहरुले जग्गा फुकुवाको मौकालाई क्यास गर्न नसकेमा व्यवस्थित बसोबास विकास गर्न नसकिने पनि बताए। 

'सरकारले यत्रो ठूलो संख्याको जग्गा केही योजनासहित मात्रै बजारमा पठाउनु पर्छ। व्यवस्थित सहर बनाउने भन्दै वर्षौंदेखि रोक्का रहेका जग्गा फेरि पनि भद्रगोल तरिकाले खुला गर्नुअघि व्यवस्थित विकास गर्न सक्नेकै हातमा पुग्नु राम्रो हुन्छ,' धमलाले भने। 

कहाँ कहाँ फुकुवा हुँदैछन् जग्गा?
उपत्यकाभित्र प्रस्तावित चार नयाँ सहरमध्येको ईशान नगर कागेश्वरी मनोहरा नगरपालिकाको वडा नम्बर ४ देखि ९, शंखरापुर नगरपालिका वडा नम्बर २, ६ र १०, मध्यपुर थिमि नगरपालिका वडा नम्बर २, ६, ७, ८ र ९ मा पर्छ।

यही अनुसार काठमाडौं ईशान (पूर्वोत्तर) को चार किल्लाको पूर्वी सिमाना भक्तपुरको नगरकोट जाने सडक, भत्केको पाटी, चरेली, कलमसी र नगरकोट जंगलहुँदै तेलकोट भन्ज्याङसम्मको जग्गा फुकुवा हुनेछ।

पश्चिम सिमाना जोरपाटी क्रिकेट स्टेडियम, मुलपानी, गोठाटार हुँदै मनोहरा पुल भक्तपुर जाने पुरानो बाटो, उत्तर सिमाना क्रिकेट मैदानदेखि साँखु जाने मूल सडक, साँखु बजार, चिहानेपाटी, तालुवारी, घट्टेखोला हुँदै तेलकोटसम्म तोकिएको छ।  

दक्षिण सिमाना भुक्तपुर पुरानो बाटो (नेपाली सेना प्रतिष्ठान-खरिपाटी, देकोमिबा इतापाके जग्गा एकीकरण आयोजना, सिन्टीटार जग्गा एकीकरण आयोजना र दिव्यश्वरी जग्गा एकीकरण आयोजनाबाहेकको क्षेत्रहरु) रहेको छ। यस्तै, चाँगुनारायण नगरपालिका वडा नम्बर १ देखि ५ को पुरै भाग र वडा नम्बर ६ देखि ८ को केही भाग समावेश भएको जग्गा फुकुवा हुने प्राधिकरणले जनाएको छ। 

चाँगुनारायण नगरपालिकाका यी क्षेत्रहरुमा अहिले जग्गाको भाउ प्रतिआना २४ देखि २८ लाख रुपैयाँ प्रतिआना पर्ने बताइएको छ। यो आयोजनाको कुल क्षेत्रफल एक लाख तीन हजार ५ सय ५५ रोपनी छ।

काठमाडौं उत्तर (हरित सहर) को चार किल्ला पूर्वमा भिल्ली, सपनतीर्थ दोभान, भूतखेल चोक, पश्चिममा भेडीगोठ चोक (तारकेश्वर), काभ्रेस्थली बाईपास, उत्तरमा चिम्बर पोखरी, बिहानी चोक, महादेव मन्दिर, क्रियापुत्री भवन र दक्षिणमा सूर्य दर्शन (टोखा) शेर्पा पेट्रोल पम्प, भत्केको पुल, नागपोखरी, तल्लो भेडीगोठ चोक र काभ्रेस्थलटी स्कूल चोकमा पर्ने जग्गा फुकुवा गर्ने तयारी प्राधिकरणको छ। 

उत्तर (हरित सहर) को चार किल्ला भित्र तारकेश्वर नगरपालिका अन्तर्गत १, २ र ७ नम्बर वडाहरु र टोखा नगरपालिका अन्तर्गत १, २ र ३ नम्बर वडा पर्छन्। यो आयोजनाको कुल क्षेत्रफल १३ हजार ६२३ रोपनी छ। 

त्यसैगरी, अर्को सहर आग्नेय (पूर्व-दक्षिण) पनि १० हजार रोपनीमा फैलिनेछ। पूर्वतर्फ भक्तपुरको सूर्यविनायक चोकदेखि सूर्यविनायक मन्दिर अगाडिको वन क्षेत्रलाई समेट्नेछ। पश्चिममा खहरे खोला, बालकोट-बिरुवा सडक, पानी ट्यांकी बालकोट, अमरनगर, ठिमी हुँदै उत्तरको सीमा अरनिको राजमार्गसम्म फैलिनेछ। दक्षिणतर्फ सिलामखाल, रानीकोट जंगलछेउ, अनन्त लिंगेश्वर फेदी, तर्खगाल, पात्लेटार–बिरुवा हुँदै खहरेसम्मको जग्गा फुकुवा हुने प्राधिकरणले जनाएको छ। 

यस्तै, नैऋत्य सहरभित्र ललितपुरको पूर्वतर्फ खोकना १ देखि ८ वडा हुँदै बुङमति १ भएर छम्पी जाने बाटो तथा वडा नम्बर २ देखि ६ सम्म फैलिनेछ। पश्चिम र दक्षिणतर्फ वागमती नदीको सीमा तोकिएको छ। उत्तरमा साबिकको सैँबु गाविसको सीमासम्म सहर फैलने प्रस्ताव गरिएको छ।

यो पनि हेर्नुहोस्:
नयाँ सहर बनाउने भन्दै काठमाडौंका ४ ठाउँमा रोक्का भएका जग्गा फुकुवा हुँदै, फुकुवा नहुँदै आकाशियो