काठमाडौं । अपार्टमेन्ट वा अन्य संरचनाको आयु झण्डै ७०/८० वर्ष हुन्छ। आफ्नो जीवनकालमा कमाएको पैसा हालेर किनेको अपार्टमेन्ट आयु सकिएपछि के हुन्छ? उनीहरुले गरेको लगानी कसरी फिर्ता हुन्छ? वा पुन: आवासको अधिकार उनीहरुले कसरी पाउँछन्?
अपार्टमेन्ट यस्तो आवासीय इकाई हो जहाँ एउटै जग्गामा ‘हाईराइज’ संरचना बनाएर धेरै इकाईधनी सयौं परिवारसहित बस्ने गर्छन्।
कुनै व्यक्तिको एक्लो, पारिवारिक, सगोल वा संस्थागत स्वामित्वमा रहेको जग्गामा निर्माण भएको भवनको आयु सकिएपछि त्यसलाई कसरी व्यवस्थापन गर्ने भनेर निर्णय लिँदा सीमित धनीहरुको छलफलले विषय टुंग्याउन सक्छ। तर, अपार्टमेन्टमा पनि युनिटपिच्छे घरधनी बसेका हुन्छन्।
संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी ऐन २०५४ ले संयुक्त आवास भवन नष्ट वा क्षति भए के गर्ने भन्ने विषयमा बोलेको छ। ऐनले संयुक्त आवास भवन कुनै पनि किसिमबाट पूर्ण रुपमा क्षतिग्रस्त भएमा सो भवन रहेको जग्गामा सम्पूर्ण आवास इकाई धनीहरुको हक समानुपातिक ढंगबाट कायम हुने व्यवस्था गरेको छ।
यसको अर्थ हामीले उदाहरणमा लिएको ४ रोपनी क्षेत्रफललाई आधार मानेर हेरौं।
अपार्टमेन्ट निर्माण गरिएको जग्गामा सबै इकाईधनीहरुको ‘प्रो राटा’ आधारमा अर्थात समानुपातिक ढंगले स्वामित्व हुन्छ। अपार्टमेन्टको आयु सकिएर नयाँ निर्माण गर्ने/नगर्ने निर्णय लिने दायित्व पनि उनै इकाईधनीहरुसँग हुन्छ।
कोलोनी वा हाउजिङ परियोजनाको हकमा त्यहाँ भित्र बनेका सडक र खुला क्षेत्र सरकारको नाममा काटिन्छ भने अपार्टमेन्टको हकमा परियोजना भित्र बन्ने सडक र खुला क्षेत्र सरकारको नाममा काट्नु पर्दैन।
४ रोपनी जग्गामा ५० युनिटसहित १२ तलाको अपार्टमेन्ट निर्माण भएको छ। १ बेडरुमदेखि ३ बेडरुमका युनिट त्यस अपार्टमेन्टमा छन्। जसको बिल्टअप एरिया ९०० वर्गफिटदेखि १६०० वर्गफिटसम्म छन्। ५० युनिट अपार्टमेन्ट भएपछि अपार्टमेन्टमा इकाईधनी ५० जना हुने भए।
४ रोपनी जग्गा भनेको २०३४.९३ वर्गमिटर हुन्छ। २००० वर्गमिटर जग्गामा झण्डै ८ हजार वर्गमिटरको आवासीय भवन बनाउन सकिन्छ। सहरी विकास मन्त्रालयले २०७९ जेठ १६ गते भवन निर्माण सम्बन्धी मापदण्ड संशोधन गर्दै काठमाडौं उपत्यका भित्र आवासीय भवनको भुइँ क्षेत्रको अनुपात (फार) ४.० पुर्याएको थियो।
नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीले ९०० वर्गफिट अपार्टमेन्ट युनिट हुने धनीले २ आना २ पैसा २ दाम जग्गा स्वामित्व पाउने बताउँछन्। उनका अनुसार समानुपातिक ढंगले जग्गाको स्वामित्व हुने जानकारी दिए।
‘१ वर्गमिटर भवन बराबर ०.२५ वर्गमिटर जग्गा भयो भने ९०० वर्गफिट (८१.६१ वर्गमिटर) अपार्टमेन्ट युनिट हुनेले २२५ वर्गफिट (२०.९० वर्गमिटर) बराबरको जग्गा पाउने भयो। अब १६०० वर्गफिट (१४८.६५ वर्गफिट) अपार्टमेन्ट युनिट हुनेले ४०० वर्गफिट (३७.१६ वर्गमिटर) जग्गा पायो,’ लोहनीले बिजमाण्डूसँग भने।
यदि अपार्टमेन्ट भत्काउने निर्णयमा पुगेको खण्डमा सबै ४० जना अपार्टमेन्ट धनीले आआफ्नो भागमा पर्ने जग्गाअनुसार सेयर पाउँछन्। ४० जनाको नाममा ४ रोपनी जग्गासहित संयुक्त नाममा (सगोल) राखिन्छ। जग्गाधनीहरुले आवश्यकताअनुसार त्यसैलाई आधार मानेर सोही अनुपातमा कम्पनीमा परिवर्तन गर्न सक्छन्। आआफ्नो युनिटको आकारअनुसार सेयर कित्ता मूल्यांकन हुन्छ। यो विषय कानूनमा भने उल्लेख नभएको र अन्तर्राष्ट्रिय अभ्यास पनि यसैअनुसार हुने गरेको लोहनी बताउँछन्।
संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी नियमावलीमा मिहीन ढंगले यसलाई समेट्नुपर्ने भए पनि अहिलेसम्म नभएको उनको भनाइ छ।
‘जस्तै ४० जना धनीहरुले भत्काउने बेला प्रोपर्टीको रि-भ्यालुएसन गर्दा १० करोड रुपैयाँ आयो। ९०० वर्गफिट अपार्टमेन्ट हुनेको २२५ वर्गफिट जग्गामा हक हुने भयो। सोहीअनुसार कित्ता पाउने भयो,’ उनले भने।
अहिलेसम्म नेपालमा बनेका अपार्टमेन्ट प्राकृतिक विपत्तिबाहेक आयु पुगेर भत्काउनुपर्ने अवस्था नआएकाले सरकारले अपार्टमेन्ट धनीहरुले ठूलो समस्या झेल्न सक्ने यो विषय कानुनीरुपमा सम्बोधन गरेको छैन। आवश्यकता परेर च्यापेपछि मात्रै कानुन बनाउने परिपाटी हाम्रो छ।
२०५४ मा कानुन बनेपछि मात्रै नेपालमा अपार्टमेन्ट निर्माण सुरु भएको थियो। वीरगंजका पुरुषोत्तमलाल तुल्स्यानले भाटभटेनीमा सुरज अपार्टमेन्ट यही कानुन लागू भएपछि निर्माण गरेका थिए। यो नै नेपालमा अपार्टमेन्ट कल्चर भित्र्याउने पहिलो परियोजन मानिन्छ। त्यस हिसाबले नेपालमा अपार्टमेन्ट बन्न थालेको २५ वर्षभन्दा बढी भइसकेको छ। अबको केही वर्षपछि अपार्टमेन्ट धनीहरुले यो समस्या भोग्न थाल्छन्।
यदि त्यस्ता भवन आंशिक रुपमा क्षतिग्रस्त भएर मर्मत गर्न वा बनाउन मिल्ने भएमा क्षतिग्रस्त भएको मितिले तोकिएको अवधिभित्र संस्थापक वा समितिले भवन मर्मत गर्नुपर्ने कानुनी व्यवस्था छ।
अपार्टमेन्ट वा हाउजिङ परियोजनाको रेखदेख, प्रबन्ध तथा सञ्चालन गर्नका लागि आवास व्यवस्थापन समिति गठन गर्न सरकारले कानुनमार्फत बाटो खोलिदिएको छ। अपार्टमेन्ट निर्माण गर्ने डेभलपर (संस्थापक)ले आफनो स्वामित्वमा रहेका सबै आवास इकाईहरू बेचेमा वा इकाई धनीहरुले संयुक्त आवास भवनको संचालन आफैंले गर्न लिखित सहमति डेभलपर समक्ष पेस गरे त्यस परियोजनाको रेखदेख, मर्मत, स्याहार सम्भार तथा सरसफाई गर्न धनीहरुले आफूहरूमध्येबाट आवास व्यवस्थापन समिति गठन गर्न सक्छन्।
यस्तै, डेभलपर संस्था विघटन भए वा लगानीकर्ता टाट पल्टिएर ऋण तिर्न नसकेर परियोजनाको संरक्षण, रेखदेख, मर्मतसम्भार तथा सरसफाई गर्न नसक्ने भएमा पनि समिति गठन गरेर काम अघि बढाउन सक्छन्। समितिको बैठक सम्बन्धी कार्यविधि समिति आफैंले निर्धारण गर्ने अधिकार कानुनले दिएको छ।
ऐनले संयुक्त आवास भवनमा स्वतन्त्ररुपमा उपभोग गर्न सकिने सामूहिक क्षेत्र तथा सुविधासहित एक वा एकभन्दा बढी कोठाहरु भएको त्यस्तो भवनको कुनै इकाईलाई अपार्टमेन्ट भन्दै परिभाषा गरेको छ।
अपार्टमेन्टको स्वामित्व हस्तान्तरणमा सरकारको अन्देखा
सरकारले अपार्टमेन्टको स्वामित्व हस्तान्तरणमा सुरुदेखि नै प्रो राटाअनुसार प्रत्येक जग्गा पास गर्नुपर्ने व्यवस्था ल्याउनुपर्नेमा त्यसो हुन सकेन। ४० वटा फ्ल्याट भए। युनिटलाई १ देखि ४० सम्म नम्बरिङ गर्ने। कसैले १ नम्बर युनिट पास गर्न खोज्यो भने त्यतिखेरै अपार्टमेन्ट निर्माण भएको जग्गाको कति क्षेत्रफल उसको नाममा हुनुपर्ने हो त्यो यकिन गर्नुपर्ने थियो।
घरजग्गा व्यवसायी लोहनी यो काम मालपोत, काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरण, भवन निर्माण विभागदेखि डेभलपरहरुले नजानेको स्वीकारे। सरकारले कानुनी प्रावधानअनुसार नियमन नगर्दा यो समस्या भविष्यमा निकै ठूलो हुन सक्ने भन्दै लोहनीले सरकारलाई सचेत गराए।
‘नियमावली नबन्दा कसैलाई थाहै भएन। फ्ल्याट पास हुँदै गए तर, जग्गा डेभलपरको नाममा झुण्डिएर रह्यो। यदि जग्गाको स्वामित्व पनि दिँदै लगेको भए, एक/एक वटा फ्ल्याट बिक्री हुँदै जाँदा ४०औं नम्बरमा पुग्दा डेभलपरसँग जग्गाको स्वामित्व शून्य हुन्थ्यो। अपार्टमेन्टको समग्र जग्गा अशंबण्डा भएर प्रत्येक धनीसँग स्वामित्व हुन्थ्यो,’ लोहनीले भने।
अर्को मोडल भनेको कुनै पनि अपार्टमेन्टको सबै युनिट बिक्री भइसक्छ त्यसपछि धनीहरुको नाममा एउटा समिति गठन गर्ने। त्यसमा अपार्टमेन्ट निर्माण भएको जग्गा स्वत: पास गर्नुपर्ने नियम ल्याएरसमेत यो समस्या समाधान सकिन्छ। जसले डेभलपरको नाममा रहेको जग्गा सम्बन्धित अपार्टमेन्ट युनिट धनीहरुको स्वामित्वमा लैजान सघाउँछ।
