विसं २०६० को दशकमा विदेशी नागरिकहरूलाई अपार्टमेन्ट बिक्री खुलाउने लगायतका कुनै पनि सरकारी प्रतिबद्धता पूरा भएनन्। सरकारले वार्षिक बजेटमार्फत विदेशी नागरिकलाई अपार्टमेन्ट बिक्री खुलाउने घोषणा गरेपनि त्यससम्बन्धी नीति तयार नहुँदा विदेशीलाई अपार्टमेन्ट बिक्री हुन सकेको छैन। त्यसमाथि २०७२ सालको विनाशकारी भूकम्पमा धापासीको पार्क भ्यू होराइजनबाहेक अरु कुनै पनि अपार्टमेन्टमा बस्नै नसकिने गरी क्षति भएन। तर, सबै अपार्टमेन्टको बद्नामी भयो सुरक्षित छैनन् भनेर।
अपार्टमेन्टबारे अनावश्यक चर्चा भएपछि डेभलपरहरू नयाँ प्रोजेक्ट ल्याउनै हच्किए। काठमाडौंजस्तो जग्गा सीमित भएका मुख्य सहरी क्षेत्रमा ‘हाइराइज’ वा ‘भर्टिकल लिभिङ’ प्रोत्साहन हुनुपर्नेमा त्यसलाई थप प्रताडित बनाइयो।
सरकारले कुलेश्वर, भैंसेपाटीलगायतका क्षेत्रमा निर्माण गरेका टाउन प्लानिङभन्दा अझै ठूलो क्षेत्रफलमा नयाँ सहर विकास गर्न नसक्नु अर्को गल्ती भयो। काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणमार्फत काठमाडौं उपत्यकाभित्र लाखौं रोपनी जग्गामा निर्माण गर्ने भनिएका नयाँ सहर प्रतिबद्धताअनुरुप सरकारले अघि बढाउन नसक्दा घरजग्गा क्षेत्र थप प्रताडित बन्न पुग्यो।
घरजग्गा क्षेत्र काठमाडौं क्षेत्रभित्र विस्तार हुन नसक्नुको अर्को कारण भनेको ‘बाहिरी रिङरोड’ परियोजना असफल हुनु ठूलो सेटब्याक बन्यो।
सरकारले जुनबेला आउटर रिङरोड बनाउने भनेको थियो त्यो बनाएको भए घरजग्गा क्षेत्र थप चलायमान हुन्थ्यो। जग्गाको मुआब्जा पनि कीर्तिपुरतिरबाट सुरु भयो। जहाँबाट यो काम हुनै गाह्रो छ त्यहीँबाट सरकारले मुआब्जाको काम अघि बढाउन खोज्यो। जसका कारण परियोजनाको अवधारणा नै फेल भयो। यसले प्रमुख आर्थिक गतिविधि हुने काठमाडौं उपत्यकाभित्रका जग्गा सीमित ठाउँमा मात्रै थुप्राउने काम गर्यो।
काठमाडौं बाहिरको तुलनामा देशको मुख्य अर्थतन्त्र र जनसंख्या काठमाडौं केन्द्रित भएकाले यहीँका जग्गासमेत सीमित हुँदा यो क्षेत्र नै ‘सिज’ हुन पुगेको छ। २०७० को दशकमा आउटर रिङरोडसहितका परियोजना निर्माण भएको भए काठमाडौंभित्र सहरवस्ती विस्तारमा थप टेवा पुग्नेमा त्यो काम हुन सकेन।
घरजग्गा सबैभन्दा शिथिल बनाउने काम कोरोनाकालले निम्त्यायो। त्यसलगत्तै सरकारले जग्गा कित्ताकाटमा लगाएको प्रतिबन्धले घरजग्गा बजार तहसनहस बनायो।
कोरोनाले हामीलाई इन्कम अनसर्टेन्टीमा लग्यो। जति पैसा भएपनि भविष्यमा नपुग्ने हो कि भन्ने त्रास भयो। आम्दानीको ग्यारेन्टी नै २-४ वर्ष भताभुङ्ग पारिदियो। त्यसपछि जग्गा कित्ताकाटमा सरकारले रोक लगायो। यो पनि नीतिगत अस्थिरताको मुख्य उदाहरण बन्न पुग्यो। नेपालको समग्र घरजग्गा बजार यिनै मुख्य गतिविधिका कारण जटिल मोडमा पुगेको छ।
जग्गालाई सुरक्षित सम्पत्ति (सेफ एसेट)को रुपमा लिँदै आएको नेपाली समाज विभिन्न घटनाका कारण रियल इस्टेटबाट बिमुख हुन पुगेको छ। त्यसको अर्को मुख्य उदाहरण बन्यो भू-उपयोग नीति। कुनै पनि नागरिकको जग्गा घडेरी हो कि खेत हो भनेर अन्धाधुन्ध वर्गीकरणले घरजग्गा बजारमा नराम्रो असर पर्न गयो।
खेती गर्ने मान्छे नभएको ठाउँमा तपाईंको जग्गालाई खेती मात्रै गर्ने जग्गा भनेर छुट्याउँदा पर्ने घाटा कसले व्यहोर्छ भन्ने प्रस्ट भएन। त्यही जग्गा घडेरी भयो भने १ करोड मूल्यको हुने तर, त्यही सम्पत्ति खेतीयोग्य भयो भने २ लाख पनि नआउने भयो। किनेको जग्गा खेतीयोग्य भनेर सरकारले वर्गीकरण गर्दियो भने के गर्ने? यो प्रश्नले पनि समस्या निम्त्यायो। जुन क्षेत्रलाई धेरै नचलाउनुपर्ने हो त्यहीँ व्यापक चलाउने काम भयो।
कित्ताकाट फुकुवा भएपनि भू-उपयोग कानूनको मनोवैज्ञानिक त्रासका कारण पनि जग्गा किनबेच फस्टाउन सकेको छैन। यसका साथै स्वदेशसँगै अन्तर्राष्ट्रियस्तरमा पनि जीडीपी वृद्धि नभएको अवस्थामा रियल इस्टेट बजार सुस्ताएको देखिन्छ। रेमिटेन्सलाई नै घरजग्गा किनबेचमा खन्याउने नेपाली प्रवृत्ति भविष्यमा के हुने हो भन्ने त्रासकै कारण अहिले सुस्त भयो।
घरजग्गाको भाउ निरन्तर बढ्दै जान्छ भन्ने भयो भने न लगानी गर्ने जोश हुन्छ। भाउ बढ्दैन अहिले नै धेरै बढिसक्यो भन्ने भएपछि त्यहाँ लगानी गरेर के गर्नु भन्ने हुन्छ। भाउ अधिक बढेकाले पनि लगानी हुन नसकेको देखिन्छ।
२०७० आसपासमा ह्वात्तै बढेको घरजग्गाको मूल्य अहिले करेक्सन भइरहेको बुझाइका कारण पनि लगानी पर्याप्त भइरहेको छैन। घरजग्गाको भाउ ‘बबल’ भएको अवस्थामा अहिलेको शिथिलतालाई ल्यान्ड मार्केटको करेक्सन पनि भन्न सकिन्छ। करेन्सन नभइ खरिदबिक्री बढ्ने अवस्था पनि छैन। जग्गा किन्दा भाउ दोब्बर हुन्छ भनेर लगानी गर्ने प्रवृत्ति अहिले किने घट्न सक्ने डरका कारण लगानीकर्ता ‘फर्स्ट मुभ’ लिन डराइरहेका छन्।
कसरी उकास्ने थलिएको रियल इस्टेट बजार?
अमेरिका, भारतलगायतका देशहरुले देशभित्रै उत्पादन हुने निर्माण सामग्री, फर्निचरलगायतका होम अप्लायन्सेसलाई प्रोत्साहन गर्नुपर्ने भन्ने नीति छ। कतिपय देशहरुले ‘फर्स्ट होम बायर’ अर्थात् पहिलो घर खरिदकर्ताको हकमा विभिन्न स्किम ल्याउने गरेका छन्। पहिलो घर निर्माण गर्नेलाई ऋणको ब्याजदरमा सहुलियत, निश्चित समयका लागि आयकरमा छुट दिने गरिएको छ।
सरकारले घर निर्माण हुँदा निर्माण सामग्रीदेखि अन्य विभिन्न व्यवसाय चलायमान हुने अर्थ्याउँदै आयकरमा छुट दिने गरेको छ। नेपालको हकमा घर निर्माण सुस्ताउँदा समग्र निर्माण उद्योग पनि थलिएको अवस्था छ। घर निर्माण भएपछि फर्निचर, होम अप्लायन्सेसलगायतको बिक्री पनि बढेर आन्तरिक अर्थतन्त्र विस्तार हुन्छ।
घर बनाउँदासमेत सरकारले नेपालका वनहरुबाट एउटा रुख पनि काट्न नदिने बरु आयात गरेर अन्तको व्यवसाय प्रोत्साहन गर्ने काम भइरहेको छ। घरसँग जोडिएका अन्य उद्योगलाई पनि सँगसँगै लगे अर्थतन्त्र चलायमान बनाउन समय नलाग्ने भएकाले सरकारले यसतर्फ ध्यान दिनुपर्छ।
घर निर्माणसँग जोडिएका अन्य उद्योगलाई सँगै लैजाने गरी सरकारले प्रोत्साहन नीति अघि बढाउनुपर्छ। अहिलेको शिथिलतामा यसले ठूलो काम गर्छ। ६७ लाख परिवार छ भन्छौं, ४० लाख चिटिक्कका नयाँ घर बनाउने हो भने अरु उद्योग पनि अघि बढ्छन्। एउटा घर बनाएर भएन ठूलै स्किम ल्याएर नयाँ घर निर्माणको वृहत् लहर सरकारले लेराउनुपर्छ। घरमा चाहिने सबै वस्तु तथा सेवालाई सँगै डोहोर्याएर अघि बढाउनुपर्छ।
अहिले गाँठो परेको घरजग्गा कारोबार फुकाउने हो भने जोसुकैको सरकार आएपनि आगामी १० वर्षसम्म कित्ताकाटलगायतका विषयमा कुनै पनि नीतिगत परिवर्तन नगर्ने प्रतिबद्धतासहितको वाचा हुनुपर्छ। शनकको भरमा जग्गासम्बन्धी प्रावधान चलाउने वा फेर्ने काम गर्न नहुने ग्यारेन्टी हुनुपर्छ। विदेशीहरुलाई अपार्टमेन्ट मात्रै नभइ जग्गासमेत खरिदको बाटो सरकारले खोल्नुपर्छ।
(राष्ट्रिय योजना आयोगका पूर्व उपाध्यक्ष तथा अर्थविद् विश्व पौडेलसँग गरिएको कुराकानीको सम्पादित अंश)
