काठमाडौं। राजधानीको काँडाघारीस्थित तेजविनायकमा अहिले जग्गा प्लटिङ भइरहेको छ। जग्गालाई तीनदेखि ५ आनासम्म टुक्रयाइएको छ।

व्यक्तिगत स्वामित्वमा रहेको पुरानो दुबो फार्ममा गरिएको प्लटिङमा २० फिटे बाटो भएकाले त्यसले सम्भावित खरिदकर्तालाई स्वाभाविक रुपमा तान्छ। 

भिडियो बनाएर सामाजिक सञ्जालमार्फत जग्गाको भाउ आनाको ४० देखि ४५ लाख रुपैयाँ भनेर प्रचारप्रसार गरिएको छ। मोटामोटी मूल्य थाहा भइसकेकाले शनिबार वा अन्य सार्वजनिक बिदाका दिन त्यहाँ जग्गा हेर्नेको भीड हुन्छ।

ग्राहक उत्साहित भएर जसरी जग्गा हेर्न पुग्छन, त्यसैगरी निराश भएर फर्किन्छन्। कारण पुँजीगत लाभकर। जसले बिक्री गरेर आम्दानी गर्छ उसले पुँजीगत लाभकर तिर्नुपर्ने सरकारी नियम छ। तर, त्यहाँ बिक्री गर्नेले होइन उल्टो खरिद गर्नेले पुँजीगत लाभकर तिरिदिनु पर्ने सर्त छ।

त्यस ठाउँमा सरकारी मूल्यांकनअनुसार प्रति आना मूल्य साढे ८ लाख रुपैयाँ छ। खरिद बिक्री मूल्य कम्तिमा ४० लाख रुपैयाँ राखिएको छ। त्यहाँ बिक्रेतालाई ३२ लाख रुपैयाँ नाफा हुन्छ। त्यो ३२ लाख रुपैयाँको पुँजीगत लाभकर किन्नेले तिर्नुपर्ने सर्त छ।

त्यसो हुँदा खरिदकर्तालाई आनामा अर्को डेढ लाख रुपैयाँ लागत पर्छ जान्छ। त्यसैले खरिद गर्न चाहनेहरु निराश भएर फर्किने गरेका हुन्। त्यहाँ यसअघि जग्गा खरिद बिक्री नभएकाले लाभकर सरकारी मूल्यांकनअनुसार तय भएको हो। बिक्रेताको पुँजीगत लाभकर दायित्व पनि खरिदकर्ताले बोक्नुपर्ने भएपछि किनबेच सोचेजस्तो भएको छैन।

अहिले पुँजीगत लाभकरको यो समस्या तेजविनायकमा मात्र होइन, राजधानीका सबैतिर सरेको छ। पुरानो जग्गाजमिन हुनेहरुले पुँजीगत लाभकर आफूले नतिर्ने सर्त राखेर जग्गाको डिल गरिरहेका छन्।

‘पुँजीगत कर जग्गा किन्नेले नै तिर्नु पर्ने चलन सुरु भएको धेरै भएको छैन। दुई वर्ष जति भयो होला,’ काँडाघारी क्षेत्रमा जग्गा किनबेचको काम गर्ने सीताराम कोइरालाले बिजमाण्डूसँग भने, ‘बेच्नले तिर्ने भनेको दलालको कमिसन मात्र हो। अहिले त  सबै किन्नेलाई नै तिराउँछन्।’

ऋणमा किन्नेलाई दोहोरो खर्च

तीन-चार आनासम्म जग्गा लिएर घर बनाउन खोज्नेहरुको पैसाको मुख्य स्रोत हो- बैंक तथा वित्तीय संस्था। बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले सम्बन्धित जग्गाको मूल्यांकन गर्दा मुख्यत: दुई वटा आधार लिन्छन्। एउटा, सरकारी दर, अर्को त्यहाँ चलनचल्तीको दर।

यसैको आधारमा जग्गाको मूल्यांकन हुन्छ र बैंकले ऋण दिन्छ। चलनचल्तीको दर अलि माथि हुन्छ भने सरकारी दर निकै कम हुन्छ। सरकारी दरको मूल्यांकनलाई आधार मान्दा चाहिएको जति पैसा बैंकबाट आउँदैन। बैंकले मूल्यांकन गरे अनुसारलाई आधार मानेर आफूलाई चाहिने जति ऋण लिँदा जग्गाधनीले पुँजीगत लाभकर तिरिदिन भन्छ।

मालपोतमा राखिने थैलीकै आधारमा बैंकले ऋण दिन्छ। थैली कम गरेर जाँदा जग्गा रजिष्ट्रेसन, दृष्टिबन्धकदेखि पुँजीगत लाभकरसम्म कम पर्छ। तर, यसले जोखिम बढाउँछ।

लाभकरलगायत जोगाउन थैली कम कायम गरेर जग्गा लिँदा भोलिका दिनमा बिक्रेता बदमास निस्कियो भने समस्यामा परिने जोखिम रहन्छ। सर्वोच्च अदालतले परिवारको पूर्ण सहमति नलिइ जग्गा बिक्री भएको विषयमा एउटा नजिर स्थापित गरेको छ- त्यो भोलि फिर्ता गर्नु पर्छ। बिक्रेता बदमास निस्कियो भने उसले मुद्दामामिलामा पारिदिन सक्छ। त्यो बेला खरिदकर्ताले पैसा त फिर्ता पाउँछ, तर पुँजीगत लाभकर लोभ गरेर कायम गरेको थोरै थैली बराबर मात्र।

त्यसैले जग्गा चाहिनेले अहिले बिक्रेताको पुँजीगत लाभकर पनि यही कारण आफैंले तिरिदिनु पर्ने बाध्यता आइलागेको छ।

‘अहिले बदमासी बढेको देखिन्छ,’ नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी भन्छन्, ‘अहिले पुँजीगत लाभकरमा धेरै नै गलत अभ्यास भएको सुनिएको छ।’

पारिवारिक किनबेचमा समस्या

व्यावसायिक रुपमा जग्गा किनबेच गर्न कम्पनी दर्ता हुँदा पुँजीगत लाभकरको समस्या छैन। त्यहाँ बरु थैली कत्रो राख्ने भनेर राजस्व कम तिर्ने बहाना खोजिन्छ। तर, व्यक्तिगत रुपमा प्लटिङ गर्ने, पितापुर्खाको जग्गा बिक्री गर्नेहरुमा पुँजीगत लाभकरको समस्या बढेर गएको छ।

अदालतले दुई पक्षबीच भएको बैनालाई आधिकारिकता दिन नसकिने फैसला गरेपछि यसले झन् विकृत रुप लिएको छ। अहिले बैना अनिवार्य रुपमा वडा कार्यालयमा गर्नु पर्छ। त्यसलाई मात्र बैंकले पनि वैधानिकता दिएको छ।

बैना जति दिइन्छ, त्यसको एक प्रतिशत राजस्व वडालाई बुझाउनु पर्छ। त्यो पैसा बैना लिनेले तिर्नु पर्ने हुन्छ। तर, त्यो पनि खरिदकर्तालाई नै तिराउन थालिएको छ।