काठमाडौं। गहिरो मन्दीमा फस्दासमेत अहिले २ करोड रुपैयाँभन्दा घटीमा घर पाउने अवस्था छैन। अझ व्यवस्थित बसोबासको उपनाम पाएका हाउजिङ तथा अपार्टमेन्टको मूल्य झन् चर्को पर्छ। जसलाई मध्यमवर्गीय परिवारले सहजै किन्ने आँट गर्दैनन्। कम आय हुनेहरु धेरैले त घर किन्ने सपना नै मारिसकेका छन्।

यस्तो अवस्थामा काठमाडौंमा ४ आना जग्गासहित ६० लाख रुपैयाँमै घर निर्माण गर्न सकिन्छ भन्दा धेरैलाई अहिले नै किनिहालौं झैं लाग्छ। ६० लाख रुपैयाँमा जग्गासहितको प्रोपर्टीले नलोभ्याउने कुरै भएन।

नेपाल राष्ट्र बैंकका गभर्नर महाप्रसाद अधिकारीले फुराएको ‘लो कस्ट हाउजिङ’को आइडियामा सरकारले अलिकति सहजीकरण गरी व्यवसायीलाई प्रोत्साहित गर्ने हो भने ६० लाख रुपैयाँमै घर ह्यान्ड ओभर गर्न सकिन्छ।

काठमाडौंभित्र झण्डै ५ हजार रोपनीमा हजारौं घर निर्माणको लहर चल्यो भने अहिले निर्माण क्षेत्रले भोगिरहेको शिथिलतासमेत विस्तारै मेटिंदै जानेछ।

गभर्नर अधिकारीले ललितपुरको लेलेलाई सम्भावनाको प्रतिविम्ब मानेपनि काठमाडौंमा अरु यस्तै ठाउँ धेरै छन् जहाँ आनाको ५ लाख रुपैयाँमै जग्गा पाइन्छ। घर बनाउन ४ आना भए पुगिहाल्छ। जग्गामा २० लाख रुपैयाँ र २ बेडरुमको घर अर्को ४० लाख रुपैयाँमा तयार गर्न सकिन्छ। अर्थात् ६० लाख रुपैयाँमै घर तयार हुन्छ।

बस्ती निर्माण गर्ने परियोजनास्थलसम्म पूर्वाधार निर्माण गर्ने जिम्मा भने सरकारले लिनुपर्छ। ढल, खानेपानी, विद्युत, सडक, इन्टरनेटलगायत पूर्वाधार सरकारले नै पुर्‍याउने हो भने ६० लाखमा घर निर्माण सम्भव रहेको घरजग्गा व्यवसायी तथा नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनी बताउँछन्।

‘पूर्वाधार सरकारले नै पुर्‍याइदिने हो भने हामी डेभलपरहरु त्यहाँ वस्ती विकास गर्न तयार छौं। सरकार आफैं टाउन प्लानिङ निर्माण गर्छ भनेर हिंड्ने होइन, निजी क्षेत्रलाई निर्माण गर्न बाटो खोलिदिनुपर्छ,’ उनले भने।

घरको मूल्य फिनिसिङमा भर पर्छ। १ तलाको ‘लो कस्ट’ २ बेडरुमको घर बनाउने हो भने जग्गाबाहेक ३५ देखि ४० लाख रुपैयाँसम्म तयार गर्न सकिने लोहनीले बताए। 

कहाँ बन्न सक्छ ६० लाखमा घर?

काठमाडौंभित्र सबैभन्दा सस्तो जग्गा पाइने ठाउँ हो जर्सिङपौवा। शंखरापुर नगरपालिकामा पर्ने यो क्षेत्रमा प्रति आना २ देखि ७ लाख रुपैयाँमा जग्गा पाइन्छ। रिङरोडबाट २०-२२ किलोमिटरको दूरीमा रहेको जर्सिङपौवाले काठमाडौंको मध्य सहरलाई फराकिलो कालोपत्रे बाटोले जोडेको छ।

जर्सिंङपौवापछि ललितपुरको लामाटार क्षेत्रमा सस्तोमा जग्गा भेटिन्छ। रिङरोडबाट १० देखि १५ किलोमिटरको दूरीमा रहेको यो क्षेत्रका जग्गाहरुको बोली २ देखि ८ लाख रुपैयाँसम्म लाग्छ। लामाटार पनि फराकिलो कालोपत्रे बाटोले छोएको सुगम भेगका रुपमा विकसित हुँदै गइरहेको छ। आवासीय प्रयोजनका लागि कम बजेट भएकाहरुले लामाटार रोज्ने गरेका छन्।

काठमाडौं, ललितपुर र भक्तपुर जिल्लामध्ये जर्सिङपौवा र लामाटार पछि मोल कम पर्ने जग्गाको रुपमा ‘बज’ भइरहेको ठाउँ हो बाँडभञ्ज्याङ। चन्द्रागिरी नगरपालिकामा पर्ने बाँडभञ्ज्याङका जग्गा प्रति आना ३ देखि ७ लाख रुपैयाँमा किनबेच हुँदै आएका छन्। जुन कलंकी रिङरोडबाट १० देखि १५ किलोमिटरको दूरीमा पर्छ।

रिङरोडबाट १० देखि १४ किलोमिटरको दूरीमा ललितपुरको डुकुछाप अर्को ठाउँ हो जहाँ सस्तोमा जग्गा भेटिन्छ। गोदावरी नगरपालिकाभित्र पर्ने डुकुछापमा पनि आना ३ देखि ७ लाख रुपैयाँमा जग्गा पाइन्छ। डुकुछापमा काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले नै १ हजार रोपनीभन्दा बढीको टाउन प्लानिङ निर्माणको काम अघि बढाइरहेको छ।

त्यसपछि आउँछ काठमाडौंका तीन जिल्लाबाट केही पर रहेको पनौती क्षेत्र। दूरीका हिसाबले रिङरोडबाट २५ देखि २८ किलोमिटर भएपछि ठूला व्यापारिक घरानाहरुले हाउजिङ परियोजना नै निर्माण गरिरहेको भेगमा पर्छ पनौती। त्यहाँ अहिले प्रति आना ३ देखि ८ लाख रुपैयाँका दरले जग्गा बिक्री भइरहेको छ।

पनौतीबाट फेरि काठमाडौं फर्किंदा सस्तो जग्गा भेटिने स्थानमा पर्छ दक्षिणकाली क्षेत्र। एकान्तकुना रिङरोडबाट ८-१५ किलोमिटरको दूरीमा दक्षिणकालीको सोखेल भन्ने ठाउँ छ। त्यहाँ प्रति आना ५ देखि ८ लाख रुपैयाँसम्ममा जग्गा पाइन्छ। दक्षिणकाली नगरपालिका-२ र ३ मा पर्ने यो ठाउँमा बाटो भने भरपर्दोरुपमा पुगिसकेको छैन। त्यहाँ पुग्ने बाटो निर्माणाधीन छ।

फास्ट ट्र्याकको मुख पनि नजिकै पर्ने भएकाले भविष्यमा यो ठाउँको जग्गाको मोल निकै उक्लिन सक्ने सम्भावना देखिन्छ। बजार शिथिल बनिरहेको अवस्थामा रोपनीका रोपनी बल्कमा जग्गा लिने हो भने प्रति आना ५ लाख रुपैयाँसम्म आउन सक्छ।

रियल इस्टेट एजेन्ट तथा नेपाल रियल इस्टेट अर्गनाजेसनका महासचिव विनोद सुवेदी गभर्नर अधिकारीले फुराएको आइडियाअनुसार माथि उल्लेखित क्षेत्रहरुमध्ये दक्षिणकाली क्षेत्र वस्ती विकासका हिसाबले अहिलेका लागि उपयुक्त डेस्टिनेसन बन्न सक्ने बताउँछन्।

‘गभर्नरज्यूले सोचेजस्तो वस्ती विकास गर्न गम्भीर ढंगले अध्ययन त हुनुपर्छ। यसको सामाजिक-आर्थिक, भौगोलिक, वातावरणीय प्रभाव मूल्यांकन छिटो गर्न सक्ने हो भने असम्भव पक्कै छैन,’ सुवेदीले भने।

घरजग्गा व्यवसायी तथा नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनी गभर्नर अधिकारीले फ्लोट गरेको आइडिया सम्भव हुनुका साथै अनिवार्य आवश्यकता भएको बताउँछन्।

लोहनीका अनुसार गभर्नर अधिकारीले भनेकै आइडियाअनुसार दुईवटा मोडलमा वस्ती विस्तार गर्न सकिन्छ। नेपाल सरकारकै नाममा जग्गा रहेको खण्डमा विदेशको अभ्यासजस्तै एक सय वर्षलाई लिजमा दिएर जग्गाको पैसाविनै घर लिन पाउने व्यवस्था गर्न सकिने उनको भनाइ छ।

‘जग्गा किन्नु परेन। घरको कस्टिङ मात्रै हुने भयो। लिजमा घर निश्चित शुल्क लिएर दिने र लिज अवधि सकिएपछि त्यो जमिन नेपाल सरकारलाई नै फिर्ता हुने प्रावधान कार्यान्वयन गर्न सकिन्छ। यो मोडल घर चाहिनेका लागि सबैभन्दा सस्तो माध्यम हो,’ लोहनीले भने।

तर, नेपालको हकमा सरकारी जमिनको उपलब्धता कम छ। भएपनि वन, जंगल तथा प्राकृतिक सम्पदामा ती जमिन पर्छन्। जंगलको जमिन हाउजिङ परियोजना निर्माण गर्न प्रयोग गर्ने भन्यो भने धेरै विवाद आउन सक्छ।

‘हाम्रो देशमा आवश्यकताभन्दा बढी विरोध गर्ने चलन छ। वन तथा वातावरण मन्त्रालयको तथ्यांकअनुसार वन क्षेत्र ४६ प्रतिशत पुगेको छ। यत्रो वन क्षेत्र भएपछि एउटा रुख पनि काट्नु हुन्न भनेर बखेडा झिकिन्छ। तैपनि सरकारी जमित पर्याप्त नभएकाले काठमाडौं रिङरोडबाट १५-२० किलोमिटरको दूरीमा ठूलो परिमाणको जग्गा अधिग्रहण गरेर वस्ती विकास गर्न सकिन्छ,’ लोहनीले बिजमाण्डूसँग भने।

उनका अनुसार अधिग्रहण गरिएको जग्गाको उचित मूल्य दिएर वा जग्गाधनीलाई हाउजिङ परियोजनामै उचित स्वामित्व दिने गरी ५ हजार रोपनीसम्मको जग्गा विकास गरेर बस्ती निर्माण गर्न सकिन्छ। यो मोडलबाट लो कस्ट हाउजिङ निर्माण सम्भव देखिन्छ।

लोहनी अर्को मोडलको रुपमा ल्यान्ड पुलिङ सुझाउँछन्। जग्गा अधिग्रहण नगरी ल्यान्ड पुलिङ विधिअनुसार लो कस्ट हाउजिङ परियोजनालाई जग्गा जुटाउन सकिने उनको भनाइ छ।  

‘अधिग्रहण भनेको राज्यले निश्चित बेस मूल्य तय गर्दिन्छ र डेभलपरहरुले बिडिङमार्फत जमिन किन्छन्। राज्यको पैसा जग्गामा लगानी पनि हुँदैन। सहजीकरण गरे मात्रै पुग्यो,’ लोहनीले भने, ‘ल्यान्ड पुलिङका लागि सरकार वा व्यक्तिको जग्गा हुन सक्छ। ल्यान्ड पुलिङ गरेर ठूलो क्लस्टर निकाल्ने। जग्गा बिक्री गर्न चाहनेलाई पनि दिने र परियोजनामा साझेदार बस्न रुचाउँछन् भने त्यो पनि दिने। सबै अप्सनहरु खुला गरेर जग्गा जुटाउन सकिन्छ।’

५०० घर बसाएर देशको अर्थतन्त्रमा खासै प्रभाव नपर्ने भएकाले कम्तीमा ५ हजार रोपनी जग्गामा वस्ती विकासको योजना अगाडि सारे त्यसले आर्थिक गतिविधि बढाउन ठूलो टेवा पुग्ने घरजग्गा व्यवसायीहरुको भनाइ छ।