१५ महिनायता घरजग्गा कारोबारमा मन्दी छ। घरजग्गा क्षेत्र चलायमान हुन नसक्दा बैंक तथा वित्तीय संस्थादेखि निर्माण उद्योगले जोखिमपूर्ण अवस्था महसुस गर्नुपरिरहेको छ। छोटो समयमा मोटो मुनाफा कमाउन घरजग्गामा गरिएको अस्वाभाविक लगानीले अहिले घरजग्गा व्यवसायी मात्रै नभएर अरु व्यक्ति तथा संस्था पनि हायलकायल बनिरहेका छन्।

अझ त्यसमाथि जग्गा वर्गीकरणसँगै कित्ताकाटमा गरिएको कडाइले थप समस्या ल्याएको छ। सधैं घरजग्गाको मूल्य बढिरहन्छ भन्नेहरुले अहिले घरजग्गाको मूल्य घटाएर बिक्री गर्नुपरेको छ। यही पृष्ठभूमिमा बिजमाण्डूका उन्‍नत सापकोटाले नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीलाई सोधे-

घरजग्गाको मूल्य घट्दैन, निरन्तर बढ्छ भन्ने विश्वास धेरैमा थियो। त्यही विश्वासमा हरेकजसो पेसाकर्मी र व्यवसायीले लगानी गरे। तर यो पटक देखिएको संकटले त्यो विश्वासलाई गलत सावित गरिदियो होइन ?

नेपालको रियल इस्टेट क्षेत्रको सन्दर्भमा २०५२ मा पनि ठूलो मन्दी आएको थियो। त्यसैगरी २०६६ पछाडि पनि झण्डै ४ वर्षसम्म मन्दीको अवस्था रह्यो। घरजग्गाको भाउ ८/१० वर्षसम्म निरन्तर वृद्धि हुने, त्यसपछि ३-४ वर्ष सुस्त देखिने अनि फेरि उकालो लाग्ने गरेको देखिएको छ। हामीले घरजग्गाको मूल्य सधैं बढिरहन्छ भन्ने कुरामा विश्वास राख्नु हुँदैन।

जुन हिसाबले घरजग्गाको मूल्य अकासियो त्यो मूल्य कुनै न कुनै बेला क्र्यास त हुन्थ्यो नै। अहिले त्यही क्र्यासको चरण हो भन्दा हुन्छ?

योपटक घरजग्गाको क्षेत्रमा मात्र होइन देशको समग्र अर्थतन्त्र नै संकटमा छ। राष्ट्रिय मात्र होइन अन्तर्राष्ट्रियरुपमा पनि आर्थिक सूचक सकारात्मक छैनन्।

आइतबार राष्ट्र बैंकको मौद्रिक नीतिमा विश्लेषण गरिएजस्तो सन् २०२२ र २०२३ मा सुस्त अर्थतन्त्रले २०२४ देखि विस्तारै गति लिने देखिन्छ। अहिलेको अवस्थामा घरजग्गा व्यवसायलाई मात्रै केन्द्रित गरेर हेर्नु हुँदैन।

अब घरजग्गाको कारोबारलाई पारदर्शी र व्यवस्थित बनाइनुपर्छ। तर मूल्य रातारात अकासिने प्रवृत्तिलाई निरुत्साहित गर्ने नीति अवलम्बन गर्‍यौं भने मूल्य त नियन्त्रणमा आउँछ नै घरजग्गा क्षेत्र पनि व्यवस्थित हुँदै जान्छ।

घरजग्गाको मूल्य र अर्थतन्त्रबीच कुनै हिसाबले पनि तालमेल थिएन। त्यसले हाम्रो अर्थतन्त्रलाई महँगो बनाएको थियो। त्यही भएर जग्गाको भाउ त घट्नैपर्थ्यो नि होइन ?

हामीकहाँ २०६० सम्म घरजग्गाको मूल्य सामान्य थियो। तर देशमा तत्कालीन माओवादीको सशस्त्र संघर्ष चर्किएपछि ग्रामीण क्षेत्रबाट सहरी क्षेत्रमा पलायन हुने क्रम बढ्यो। अनि रोजगारीका लागि विदेश जाने प्रवृत्ति ह्‍वात्तै बढेर गयो। सहरीकरण तीव्ररुपमा बढ्यो। यिनै कारण घरजग्गाको मूल्य निरन्तर बढ्न पुग्यो।

पछिल्ला वर्ष मूल्य धेरै बढ्नु हुँदैनथ्यो कि भनेर हामीले पनि महसुस नगरेको होइन। जे भए पनि अब घरजग्गाको कारोबारलाई पारदर्शी र व्यवस्थित बनाइनुपर्छ। तर मूल्य रातारात अकासिने प्रवृत्तिलाई निरुत्साहित गर्ने नीति अवलम्बन गर्‍यौं भने मूल्य त नियन्त्रणमा आउँछ नै घरजग्गा क्षेत्र पनि व्यवस्थित हुँदै जान्छ।

भनेको अहिलेसम्म घरजग्गा क्षेत्र बबलमा थियो। यो पटकको संकटले अब जग्गाको भाउ वास्तविक हुने आश गर्न सकिन्छ?

संसारभरि नै रियल इस्टेटमा मन्दी आउँदा मूल्य घटाएको स्थिति प्राय: देखिंदैन। कारोबार सुस्त भएको अवस्थामा १/२ वर्ष स्थिर जस्तो देखिने अनि त्यसपछि विस्तारै बढ्दै गएको देखिन्छ।

तर देशको अर्थतन्त्रसँग तुलना गरेर हेर्ने हो भने घरजग्गाको मूल्य बढी भएको कुरा हामीले स्वीकार गर्नुपर्छ। त्यसैले नियन्त्रणका उपाय अवलम्बन गर्नुपर्छ। तर एक्कासी नियन्त्रणतिर लागे अर्थतन्त्रमै क्र्यास आउन सक्नेतर्फ सचेत हुनुपर्छ।

कतिपय व्यवसायी र सहकारीले घुमाउरो बाटोबाट लगानी गरेका छन्। त्यसैले रियल इस्टेटमा ओभर फाइनान्सिङ भएको देखिन्छ। जसले घुमाउरो बाटोबाट घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गरे, सेयरमा लगानी गरे उनीहरु बढी समस्यामा परेका छन्।

२०६६ मा र अहिले घरजग्गामा देखिएको समस्या फरक छ। त्यतिखेर केही सीमित व्यक्ति मात्रै समस्यामा परेका थिए।अहिले त ठूलो समूह नै अप्ठेरोमा परेको छ। अहिलेको समस्या कित्ताकाट खुलाउँदा वा ब्याज घट्दा मात्रै समाधान हुँदैन जस्तो देखिन्छ। संकटबाट बाहिर आउन कति समय लाग्ला?

२०६६ मा कुल ४०३ अर्ब ऋण प्रवाहको २५ प्रतिशतभन्दा बढी अर्थात १०१ अर्ब चानचुन रियल इस्टेटमा लगानी भएको देखिन्छ। तर अहिले साढे ४८ खर्ब कर्जा लगानी भएको अवस्थामा रियल इस्टेटमा २६० अर्ब अर्थात ५ प्रतिशतभन्दा कम मात्र प्रत्यक्ष प्रवाह भएको देखिन्छ।

तर कतिपय व्यवसायी र सहकारीले घुमाउरो बाटोबाट लगानी गरेका छन्। त्यसैले रियल इस्टेटमा ओभर फाइनान्सिङ भएको देखिन्छ। जसले घुमाउरो बाटोबाट घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गरे, सेयरमा लगानी गरे उनीहरु बढी समस्यामा परेका छन्। भनेको मतलव २०६६ मा रियल इस्टेट सेक्टर मात्र समस्यामा देखिन्थ्यो, अहिले समग्र अर्थतन्त्रमै समस्या परेको देखिन्छ।

यसैबीच सरकारले भू-उपयोग नियमावलीमा भएको व्यवस्था अनुसार कित्ताकाटमा कडाइ गरेका कारण पनि घरजग्गा कारोबार थप समस्यामा परेको हो।

विगतमा उद्योगीले चालु पुँजी कर्जा घरजग्गामा लगानी गरेका थिए। सहकारीले पनि घरजग्गालाई राम्रो कमाइ हुने ठाउँ ठाने। थोरै कमाइ गर्नेले पनि भाउ बढ्छ भनेर लगानी गरे। अब राष्ट्र बैंकले चालु पुँजी कर्जामा कडाइ गरिसकेको छ। सहकारीले घरजग्गामा थप लगानी गर्न आँट गर्ने छैनन्। यी कारण घरजग्गा कारोबारको स्वर्णिम युग सकियोभन्दा हुन्छ?

हामीले के भनिरहेका छौं भने घरजग्गा क्षेत्र व्यवस्थित हुन सकेको छैन। यसमा औपचारिकभन्दा अनौपचारिक च्यानलबाट धेरै कारोबार भइरहेको छ। अनौपचारिक च्यानललाई रोकेर औपचारिक च्यानलमा ल्याउनुपर्छ। त्यो भनेको सेयरको खरिदबिक्री नेप्सेमा ब्रोकरमार्फत गरेजस्तै हो।

घरजग्गा कारोबारका लागि सरकारले एउटा संयन्त्र स्थापना गरोस्। हामी त्यसलाई ल्यान्ड मार्केट वा रियल इस्टेट मार्केट वा भूमि बजार जुनकुनै नाम दिन सक्छौं। सरकारले यस किसिमको संस्था निर्माण गरी कारोबार गराओस्।

रियल इस्टेट कम्पनीलाई लाइसेन्स प्रणालीमार्फत नियमन गर्ने व्यवस्था होस्। यो गर्‍यो भने घरजग्गाको कारोबार व्यवस्थित हुन्छ, पारदर्शी हुन्छ। सरकारले राजस्व गुमाउनु पर्दैन। व्यवस्थित सहरीकरणमा योगदान पुग्छ। यसो भएमा नेपालको रियल इस्टेटमा स्वर्णिम युग सुरु भयो भन्ने स्थिति निर्माण हुन्छ। हामी त्यसका लागि लागिरहेका छौं।

मुनाफाको दृष्टिकोणबाट मात्र घरजग्गा कारोबारको स्वर्णिम युग भनेर हेर्नु हुँदैन। मूल्यले केही व्यक्तिलाई फाइदा होला, समग्र मुलुकलाई हुँदैन। त्यसैले नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ (एनएलएचडीएफ) ले भूमिको सही प्रयोग गर्नुपर्‍यो भनिरहेको हो।

सरकारले जसरी भू-उपयोग नियमावली ल्यायो, त्यसमा भएको व्यवस्था अनुसार जग्गाको वर्गीकरण छिटोभन्दा छिटो गर्नुपर्‍यो। हामीले २०७० देखि नै त्यो कुरा भनिरहेका छौं। जग्गा वर्गीकरणपछि ७५३ वटै स्थानीय तहले आवासीय क्षेत्रको मास्टरप्लान तयार गरौं।

कुन क्षेत्रमा कस्ता घर बनाउने, कहाँ हाइराइज बनाउने, कहाँ मौलिक वा परम्परागत घर बनाउने भन्ने कुरा मास्टरप्लानमा समेटौं। त्यसो भएपछि घर बनाउँदा सबैले मास्टरप्लानभित्र रहनुपर्छ।

संगठितरुपमा घरजग्गा कारोबारमा आएका कम्पनीलाई सहयोग गर्नुपर्छ है भनेर राज्यले ‘अनर’ गरेको रुपमा हामीले बुझ्नुपर्छ।

आइतबार सार्वजनिक भएको मौद्रिक नीतिले हाउजिङ तथा अपार्टमेन्ट व्यवसायीमा त केही हर्ष ल्यायो होला नि? रियल इस्टेट कम्पनीमार्फत प्रवाह हुने बैंकिङ कर्जाको जोखिम भार १००% मा झारिएको छ, घर किन्न ऋणको सीमा पनि २ करोड पुर्‍याइएको छ। यसले कम्पनी र ग्राहकलाई कसरी फाइदा पुर्‍याउँछ?

जोखिम भारलाई १५० प्रतिशतबाट १०० प्रतिशतमा झारिएको कारण ब्याज दरमा ०.५ देखि ०.७५ प्रतिशतसम्म प्रभाव पर्छ। यसले कस्ट केही कम हुने भयो, त्यो भनेको कम्पनीको खर्च पनि कम हुनु हो। कस्ट अफ फन्ड कम पर्दा हाम्रा उत्पादन खरिद गर्ने ग्राहकलाई पनि फाइदा पुग्ने भयो।

कतिपय कुरालाई सांकेतिकरुपमा ‘अनर’ गर्ने हुन्छ। जस्तै, आइतबार आएको मौद्रिक नीतिले रियल इस्टेट कम्पनीले तयार गरेका घर खरिद गर्नेको हकमा २ करोड रुपैयाँसम्मको ऋणलाई होम लोन क्याटागोरीमा राख्ने व्यवस्था गरिएको छ। यसले त्यत्रो ठूलो रुपमा प्रभाव त पार्दैन। तर रिकग्निसन महत्त्वपूर्ण कुरा हो।

संगठितरुपमा घरजग्गा कारोबारमा आएका कम्पनीलाई सहयोग गर्नुपर्छ है भनेर राज्यले ‘अनर’ गरेको रुपमा हामीले बुझ्नुपर्छ। मौद्रिक नीतिको सर्कुलर नहेरी थप विश्लेषण त गर्न सकिँदैन, तर गभर्नरले पत्रकार सम्मेलनमार्फत बोलेको कुराको आधारमा हामीलाई रियल इस्टेट कम्पनीले बिक्री गर्ने घर खरिद गर्ने ग्राहकको हकमा मात्रै यो व्यवस्था गरिएको भन्ने लाग्छ।

आज नेपालीहरुलाई कति घडेरी आवश्यक छ, वार्षिक कति घर घडेरीको माग हुन्छ भन्नेबारे कुनै वैज्ञानिक अध्ययन भएको छैन।

मौद्रिक नीतिले जग्गा किनबेचमा भने कडाइ गरेजस्तो देखिन्छ। यसले कस्तो असर पार्ला?

कोरोना महामारी पछि घरजग्गा कारोबार सुस्त भइरहेको देखिन्छ। आज नेपालीहरुलाई कति घडेरी आवश्यक छ, वार्षिक कति घर घडेरीको माग हुन्छ भन्नेबारे कुनै वैज्ञानिक अध्ययन भएको छैन।

वार्षिक मागबारे सरकारले अध्ययन गर्न आवश्यक छ। त्यसका लागि हामी सहयोग गर्न तयार छौं। राज्य संयन्त्रमा हाल जग्गाभन्दा हाउजिङ वा अपार्टमेन्टलाई बढी प्रोत्साहन गर्नुपर्छ भन्ने मान्यता छ।

मौद्रिक नीतिले तपाईंहरुका माग केही हदसम्म सम्बोधन गर्‍यो। मुख्य विषय त जग्गा वर्गीकरण र कित्ताकाट हो नि?

२०७४ साउन २६ गते एकाएक कित्ताकाट रोकियो। त्यतिबेला हामीले पहिला भू-उपयोग ऐन र नियमावली ल्याऔं भन्यौं। त्यससँगै जग्गाको वर्गीकरण गरेर मात्र कित्ताकाट रोक्का गरौं भनेका थियौं। तर सरकारले उल्टो बाटोबाट प्रक्रिया अघि बढायो।

अब ढिलै भएपनि भू-उपयोग ऐन र नियमावली आयो। नियमावली पहिलो संशोधन हुने क्रममा छ। हामीलाई भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले दिएको जानकारी अनुसार यसै महिनाभित्र नियमावली संशोधन हुन्छ। १६० भन्दा बढी पालिकाले जग्गा वर्गीकरण गर्न नसकेको अवस्थामा तत्कालका लागि कित्ताकाट खुला गर्ने वचन दिइएको छ।

तपाईंले एनएलएचडीएफको नेतृत्व लिएपछि घरजग्गा व्यवसायी केही संगठित हुन थालेको देखिन्छ। आफ्ना चासोका विषयमा लबिङ गरेको पनि देखिन्छ। योबीचमा सक्रिय भूमिका नखेल्दा घरजग्गा व्यवसायी थप समस्यामा परेको अनुभूति हुँदैन?

महासंघमा ३ महिना अगाडि मात्रै मेरो नेतृत्वको समूह आएको हो। देशलाई योगदान गर्नुपर्छ, घरजग्गा व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्नुपर्छ भन्ने साथीहरु नेतृत्वमा छौं। हामीले हाम्रा कुरा मात्र गरेका छैनौं, समग्र घरजग्गा व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्न सरकारी निकायलाई भनिरहेका छौं। व्यवस्थितरुपमा कुरा नउठाए सरकारी तहबाट ध्यान दिंईंदो रहेनछ भन्ने रियलाइज भएको छ।

फुटकर र खुद्रा मसिना घरजग्गा कारोबार हुँदै आएकाले मूल्यवृद्धि भएको हो। तर संगठितरुपमा ठूला आयोजना निर्माण गरियो भने मूल्य नियन्त्रण हुन्छ। ठूलो भोल्युममा काम हुँदा सहर पनि व्यवस्थित हुन्छ। घरजग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धि रोक्न मद्दत पुग्छ।

घरजग्गा व्यवसायीले अब कुनै एउटा हाउजिङ वा अपार्टमेन्ट मात्रै बनाएर व्यवस्थित सहर निर्माण हुन नसक्ने बताउँदै आएका छन्। अब निजी क्षेत्रलाई समेत ठूला सहर निर्माणको जिम्मा दिनुपर्ने बताउँदै आउनु भएको छ। यो कतै स्मार्ट सिटी बन्न लाग्यो भन्दै घरजग्गाको भाउ बढाउने रणनीति त होइन?

वास्तवमा जग्गा साना साना टुक्रा बनाएर खरिद बिक्री गर्ने प्रक्रियाले घरजग्गाको मूल्यवृद्धि हुन्छ। हामी ठूला सहर निर्माण गर्ने मोडलमा गयौं भने सयौं व्यवसायी एउटै छातामुनि आउन सक्छन्। यसो हुने वित्तिकै उनीहरु संगठित र व्यवस्थित हुन्छन्। त्यसले राष्ट्रलाई योगदान पुग्न सक्छ।

अहिले फुटकर र खुद्रा मसिना घरजग्गा कारोबार हुँदै आएकाले मूल्यवृद्धि भएको हो। तर संगठितरुपमा ठूला आयोजना निर्माण गरियो भने मूल्य नियन्त्रण हुन्छ। ठूलो भोल्युममा काम हुँदा सहर पनि व्यवस्थित हुन्छ। घरजग्गाको अस्वाभाविक मूल्यवृद्धि रोक्न मद्दत पुग्छ।

यस्तै, ल्यान्ड पुलिङ र हाउस पुलिङ विकासमा निजी क्षेत्रलाई समेत सहभागी गराइनुपर्छ। सरकारले घरजग्गा कारोबारका लागि छुट्टै संयन्त्र विकास गर्न सक्यो भने अहिलेका ८० प्रतिशत विकृति हट्छ।