काठमाडौं। सामान्यतया घरजग्गाको मूल्य निर्धारण पनि माग र आपूर्तिका आधारमा नै तय हुने गर्दछ । यसैले मागका कारण किनबेच अधिक भएका ठाउँमा जग्गाको मूल्य पनि तीव्र रूपमा बढिरहेको पाइन्छ। 

किनबेचका आधारमा मूल्य बढाबढ हुने यही प्रवृत्ति हेरेर सरकारी निकायले पनि राजस्वको लोभमा प्रायः देशैभर जग्गाको सरकारी मूल्यांकन दर समेत बढाउँदै आएका छन्। 

यसरी कारोबार अधिक भइरहेका विभिन्न ठाउँहरुमध्ये तराइका शहरहरुमा पनि उकालो लाग्दो जग्गाको चलनचल्ती मूल्य हेरेर सरकारले पनि मूल्यांकन दर बढाउँदै जाँदा अहिले केही ठाउँमा एक कट्ठाकै न्यूनतम करोड रुपैयाँ निर्धारण भएका छन् ।

जग्गाको सरकारी मूल्यांकन नै यसरी करोड रुपैयाँमाथि पुगेका त्यस्ता १० शहरबारे यहाँ चर्चा गरिएको छ, जहाँ प्रतिकट्ठा सरकारी मूल्य एक करोडदेखि तीन करोडसम्म कायम गरिएको छ।

यसले राजधानीबाहिरका शहरहरुमा पनि जग्गाको मूल्य कसरी आकासिरहेको छ भन्ने देखाउँछ। 

उपत्यका बाहिरका चितवन, वीरगंज, धनगढी, धरान, इटहरी, हेटौंडा, जनकपुर, महेन्द्रनगर, बुटवल र विराटनगरका मुख्य बजार क्षेत्र र राजमार्गसँग जोडिएका जग्गाको मूल्यांकन एक करोडभन्दा कम कतै छैन। 

वास्तविक किनबेचमा सरकारी मूल्यांकनभन्दा निकै बढीमा लेनदेन हुन्छ। किनबेचको दरभाउ मालपोतमा कम बताउँदा राजस्व थोरै तिर्ने सुविधा लिन कारोबारी चनाखो छन्। 

कोरोना संक्रमणले अर्थतन्त्र प्रभावित रहँदा चालु वर्ष केही शहरमा पोहोरकै मूल्यांकनलाई नै सदर गरिएको छ। यद्यपि, प्रमुख शहरहरूका 'प्राइम लोकेसन' मा जग्गाको सरकारी मूल्यांकन नै कट्ठाको करोडभन्दा कम बिरलै देखिन्छ ।

काठमाडौं उपत्यकामा आनाकै करोडौंमा किनबेच भइरहेको तथ्यलाई हेरेर सरकारी मूल्यांकन पनि प्रतिआना ६० लाख रुपैयाँसम्म निर्धारण भएको छ । 

उपत्यकाभित्रका दुई (काठमाडौं र ललितपुर) समेत देशभर जम्मा ६ महानगर छन् । तीमध्ये पोखरा पनि उपत्यकाबाहिरका शहरहरुमध्ये जग्गाको मूल्य सबैभन्दा उच्च रहेको महानगर हो, जहाँ सरकारी मूल्यांकन नै कट्ठाको तीन करोड हाराहारी (२ करोड ९० लाख) सम्म छ भने किनबेच १२ करोड रुपैयाँसम्म भएको भेटिन्छ ।

यीबाहेक देशका अन्य तीन महानगर र ६ उपमहानगरपालिकामा जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन नै करोडमाथि छ । 

पश्चिम नेपालका अन्य केही नगरपालिकाहरु पनि जग्गाको चल्ती मूल्य र सरकारी मूल्यांकन दुवैका दृष्टिले देशका महँगा शहरका रूपमा उदाएका छन् ।

पूर्वीदेखि पश्चिम नेपालसम्म तराईका त्यस्ता १० शहरहरुबारे यहाँ उल्लेख गरिएको छ, जहाँ जग्गाको चलनचल्तीको दर मात्र नभएर सरकारी मूल्यले समेत काठमाडौं उपत्यका र पोखराजस्ता शहरलाई पछ्याउँदै छन् । 

१. भरतपुर
चितवनको भरतपुर महानगरपालिकामा सरकारले तोकेको प्रतिकट्ठा न्यूनतम मूल्य झण्डै तीन करोड रुपैयाँ छ। यस महानगरपालिकामा अहिले २ करोड ८० लाख रुपैयाँसम्म सरकारी मूल्यांकन कायम गरिएको छ। 

यो मूल्यांकन काठमाडौं र पोखरापछिको सर्वाधिक र तराईका शहरहरुमा सबैभन्दा उच्च हो ।

महानगरपालिकाको महेन्द्र राजमार्गसँग जोडिएका लायन्स चोकदेखि सहिदचोक हुँदै नारायणी पुलसम्मका जग्गाको सरकारी मूल्य प्रतिकट्ठा २ करोड ८० लाख रुपैयाँ छ ।

कोरोना महामारीका कारण अधिकांश मालपोत कार्यालयले गत आर्थिक वर्षकै न्यूनतम मूल्यांकन सदर गरेका थिए। चितवनमा पनि अघिल्लो वर्षकै मूल्यांकनलाई यथावत राखिएको छ । अन्यथा भरतपुरमा यतिबेला सरकारी मूल्यांकन नै प्रतिकट्ठा तीन करोड रुपैयाँमाथि पुगिसकेको हुने सम्बन्धित निकायको भनाइ छ ।

२. वीरगंज
चितवनपछि तराईमा सर्वाधिक महँगो जग्गा वीरगंज महानगरपालिकामा छ। जहाँ सरकारी मूल्यांकन नै प्रतिकट्ठा २ करोड रुपैयाँ छ।

महानगरपालिकामा राजमार्गसँग जोडिएका मुख्य चोकहरुका जग्गाको किनबेचमा सरकारी मूल्यांकन सोअनुसार निर्धारण गरिएको छ।

वीरगञ्जको भानुचोक, घण्टाघर, अलखिया मठ, माइस्थान चोक, आदर्शनगर र बाइपास लगयतका ठाउँमा सडकसँग जोडिएका कित्ताको न्यूनतम मूल्य २ करोड रुपैयाँ तोकिएको हो। 

३. धनगढी
सुदूरपश्चिम प्रदेशको राजधानी धनगढी उपमहानगरपालिकामा सरकारी मूल्यांकन प्रतिकट्ठा एक करोड ४० लाख रुपैयाँसम्म तोकिएको छ। 
धनगढीको ट्राफिक चौराहादेखि दायाँ बायाँका जग्गाहरुको सरकारी मूल्य नै प्रतिकट्ठा करीब डेढ करोड रुपैयाँ रहेको हो ।

गत वर्ष यहाँ न्यूनतम मूल्यांकन एक करोड ३० लाख रुपैयाँ थियो। धनगढी मालपोत कार्यालयले स्थानीय तहको सिफारिस अनुसार यस वर्ष मूल्यांकन १० प्रतिशतसम्म बढाएको छ।

४. धरान
पूर्वी नेपालको पुरानो शहर धरान उपमहानगरपालिका (सुनसरी) मा पनि सरकारले जग्गाको मूल्यांकन एक करोडमाथि गरेको छ । यहाँ एक कट्ठा जग्गाको सरकारी मूल्य एक करोड ३२ लाख रुपैयाँसम्म तोकिएको छ।

लाहुरेको शहर समेत भनिने धरानमा पनि यस वर्ष जग्गाको मूल्यांकन परिमार्जन भएको छैन । गत वर्षकै भाउ यथावत राखिएको यस उपमहानगरपालिकाको वडा नम्बर ५ र ६ मा 'क' वर्गका जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन एक करोड ३२ लाख रुपैयाँ रहेको हो ।

५. इटहरी
पछिल्लो दशकयता क्रमशः उत्तर-दक्षिणमा रहेका दुई पुराना तथा ठूला शहर धरान र विराटनगरलाई समेत ओझेलमा पार्दै पूर्वको केन्द्रीय शहरका रुपमा उदाएको इटहरी पनि जग्गाको मूल्यका दृष्टिले देशका महँगा शहरहरुमा पर्छ ।

इटहरी उपमहानगरपालिकामा सरकारले अघिल्लो आवमै जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन एक करोड ३० लाख रुपैयाँसम्म गरेको थियो । उपमहानगरपालिकामा यस वर्ष पनि सोही मूल्यांकन यथावत राखिएको छ ।

यस उपमहानगरको १ नम्बर वडामा पूर्व-पश्चिम (महेन्द्र) राजमार्ग र धरान-विराटनगर (कोशी) राजमार्गसँग जोडिएका 'क' वर्गका जग्गाको न्यूनतम सरकारी मूल्यांकन एक करोड ३० लाख रुपैयाँ तोकिएको हो ।

पछिल्लो समय पूर्वमा सबैभन्दा बढी घरजग्गा किनबेच हुने ठाउँ मध्येमा इटहरी अग्रणी स्थानमा छ। सामान्य अवस्थामा भए यो वर्ष इटहरीको न्यूनतम मूल्यांकन प्रतिकट्ठा डेढ करोड रुपैयाँसम्म पुग्ने अनुमान गरिएको थियो।

६. हेटौंडा
वाग्मती प्रदेशको राजधानी हेटौंडा उपमहानगरपालिका (मकवानपुर) मा प्रतिकट्ठा सरकारी मूल्य एक करोड १५ लाख रुपैयाँ छ। महेन्द्र राजमार्ग र कान्ति राजपथसँग जोडिएका जग्गाका लागि यो न्यूनतम मूल्यांकन तोकिएको हो। 

हेटौंडा उपमहानगरमा भने चालु वर्ष जग्गाको मूल्यांकन बढाइएको छ। यहाँ राजमार्गमा जोडिएका जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन १० देखि १५ प्रतिशतसम्म वृद्धि गरिएको हो।
 

७. जनकपुर
प्रदेश २ को राजधानी जनकपुरधाम उपमहानगरपालिकामा पनि सरकारी मूल्य प्रतिकट्ठा एक करोड १० लाख रुपैयाँसम्म रहेको छ।

यो न्यूनतम मूल्यांकन उपमहानगरको वडा नम्बर ११ मा पर्ने जनक चोकदेखि जानकी मन्दिर हुँदै पुरानो बसपार्कसम्म सडकको दायाँबायाँका जग्गका लागि तोकिएको हो।

जनकपुरमा पछिल्लो समय घरजग्गा कारोबार अत्यधिक हुन थालेपछि न्यूनतम मूल्यांकनमा पनि वृद्धि हुने क्रम तीव्र छ। दुई वर्षअघिसम्म सरकारी मूल्यांकन ७० देखि ७५ लाख रुपैयाँ रहेका ठाउँमा अहिले एक करोडमाथि पुगेको छ। 

जनकपुरधाममा चालु वर्षका लागि जग्गाको मूल्यांकन ५ प्रतिशतले वृद्धि गरिएको हो ।

८. महेन्द्रनगर
सुदूरपश्चिमको दोस्रो ठूलो शहर महेन्द्रनगरमा प्रतिकट्ठा न्यूनतम मूल्यांकन एक करोडमाथि नै छ । महेन्द्र राजमार्गसँग जोडिएका नगरपालिकाका जग्गाहरुको मूल्यांकन एक करोड एक लाख रुपैयाँसम्म रहेको छ ।

महेन्द्रनगरमा सरकारले अघिल्लो वर्षको तुलनामा ५ प्रतिशतसम्मले जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकन वृद्धि गरेको हो । 

९. विराटनगर
प्रदेश १ को राजधानी विराटनगर महानगरपालिकामा प्रतिकट्ठा न्यूनतम मूल्यांकन एक करोड रुपैयाँ तोकिएको छ। 

नेपालको औद्योगिक तथा राजनीतिक नेतृत्वको शहरका रुपमा समेत चिनिने विराटनगरको कोशी राजमार्ग  लगायतका मुख्य सडकमा जोडिएका 'क' वर्गका जग्गाहरुको सरकारी दर यसअनुसार निर्धारण भएको छ। 

महानगरले चालु आर्थिक वर्षका लागि जग्गाको न्यूनतम मूल्यांकनमा कुनै परिवर्तन नगरी गत वर्षकै यथावत राख्दा पनि कठ्ठाको करोड रुपैयाँ छोएको हो । ती स्थानका जग्गाको किनबेच भने धुरकै ५० लाखभन्दा बढीमा भएको स्थानीय घरजग्गा कारोबारीहरु बताउँछन् । 

१०. बुटवल
काठमाडौं उपत्यकापछि देशको आर्थिक नेतृत्व गर्ने सम्भाव्य नयाँ शहरका रुपमा आकलन गरिएको बुटवल तीव्र शहरीकरण भइरहेको ठाउँमध्ये पर्छ । यहाँ सामाजिक तथा भौतिक पूर्वाधार विकास र आर्थिक गतिविधिमा देखिएको गतिसँगै घरजग्गाको माग तथा कारोबार पनि अधिक देखिएको छ । 

यसकारण जग्गाको मागसँगै मूल्य पनि लगातार द्रूत गतिमा उकालो लागिरहेको छ । यसलाई दृष्टिगत गरेर सरकारले पनि न्यूनतम मूल्यांकन एक करोड रुपैयाँसम्म गरेको छ ।

लामो समयसम्म प्रदेश ५ को अस्थायी राजधानी रहेको बुटवल उपमहानगरपालिका यस प्रदेशको स्थायी प्रशासनिक राजधानी हुने आकलनमा बसाईंसराई र आर्थिक प्रतिस्ठानहरु संचालनमा आउने क्रम तीव्र थियो । तर हालै प्रदेश नामकरण 'लुम्बिनी' गरिनुका साथै दाङको राप्तीमा सारिएको छ। यसका बाबजुद शहरी विकासका विज्ञहरू यस प्रदेशको आर्थिक राजधानी भने बुटवल नै हुने बताउँछन् ।

यस उपमहानगरपालिकाले चालु आर्थिक वर्षका लागि १० प्रतिशत मूल्यांकन बढाउँदै पूर्वपश्चिम महेन्द्र राजमार्गमा जोडिएका जग्गाको प्रतिकट्ठा मूल्यांकन एक करोड रुपैयाँ कायम गरेको छ। गत वर्ष पनि उपमहानगरले १० प्रतिशतले नै मूल्यांकन वृद्धि गरेको थियो।

सरकारले तोकेको जग्गाको न्यूनतम मूल्यका आधारमा यी शहरहरु नेपालको तराई क्षेत्रमा पर्ने सर्वाधिक महँगा स्थान हुन् । जग्गा किनबेच गर्दा कर निर्धारण प्रयोजनका लागि यसरी न्यूनतम मूल्यांकन गरिएको हो । 

उक्त मूल्यभन्दा कममा किनबेच गर्न नपाइने मालपोत कार्यालयको नियम हुन्छ। तर न्यूनतम मूल्यांकन अनुसार देशका कुनै पनि मालपोत कार्यालयमा कारोबार भएको पाइँदैन। सामान्यतया न्यूनतम मूल्यांकनको दुईदेखि २० गुणासम्म बढी मूल्यमा वास्तविक घरजग्गा किनेबच हुने गरेको छ।