पेरिसभन्दा महँगो काठमाडौं: आनाकै नौं करोड रुपैयाँसम्म, मूल्यवृद्धिमा लगामको खाँचो 

काठमाडौं। २०६६ पुसमा केन्द्रीय बैंकले घरजग्गामा ऋण लगानी कस्ने निर्देशिका ल्याएपछि जग्गाको संगठित सट्टेबाजी धेरै हदसम्म नियन्त्रण भयो। जग्गा प्लटिङ र बैनामाथि बैनाबाट रातारात धनी हुन खोज्ने समूहको हातखुट्टा राष्ट्र बैंकको नीतिले कसिँदा जग्गा कारोबार केही वर्ष सुस्त बन्यो। त्यसबेला कतिपय अवस्थामा मूल्य घटेरसमेत कारोबार भएका उदाहरणहरू भेटिए। तर, त्यो अवस्था धेरै टिकेन। 

जग्गाको मूल्यको पारो अहिले मेचीदेखि महाकालीसम्मै बर्सेनि होइन दैनन्दिन यसरी आकाशिएको छ कि कमाइबाट त के भएकै जायजेथा बेचेर पनि शहर र शहरोन्मुख क्षेत्रमा घर–घडेरी जोड्न सक्ने हैसियत पुग्ने नेपालीको संख्या साँघुरिँदै गएको छ। घरजग्गाको मूल्य अत्यासलाग्दो गरी उक्लिनु गैरकानुनी धनको व्यवस्थापन र छाया अर्थतन्त्र मौलाएको बलियो प्रमाण भएको विश्लेषण अर्थविद्हरूको छ। 

अर्कोतर्फ, रातारात धनी हुने सबैभन्दा सजिलो बाटो देखेकाले नै घरजग्गा कारोबार यसैलाई पेशा बनाएका मात्र होइन, प्रत्यक्ष परोक्ष सामान्य व्यक्तिदेखि कर्मचारी, सेना, प्रहरी, डाक्टर, इन्जिनियर, ठेकेदार, बैंकरलगायत प्रायः सबै पेशामा भएकाको दोस्रो व्यवसाय बनेको छ। नेता, सांसदसम्म दृश्य–अदृश्य घरजग्गा दलालीमा छन्। नेपाली सेनाले त संस्थागत रूपमै जग्गा प्लटिङ धन्दा चलाएको छ।

भक्तपुरको दुवाकोटमा एक सय २२ रोपनी र कीर्तिपुर (काठमाडौं) मा दुई सय २६ रोपनी जग्गा सेनाले प्लटिङ गरेको छ। प्लटिङ गरेर बेच्नकै लागि उपत्यकाको इचंगुनारायणमा ४२ करोडको जग्गा किनेको सेनाले इटहरी (सुनसरी) मा ११ सय ८, पोखराको फूलबारी र राधाकृष्ण टोल, चितवनको पिठुवालगायतका स्थानमा प्लटिङ गरेर घडेरी बेचेको छ।

परम्परागत उत्पादनको साधनका रूपमा रहेको जमीन सट्टेबाजीको सबैभन्दा सजिलो माध्यम बनेपछि भू–माफियाको चंगुलमा कृषियोग्य जमिनदेखि भिरालो पाखासमेत ताछेर खण्डीकरण गर्ने क्रम डरलाग्दो रफ्तारमा छ। भू–उपयोग ऐन प्रभावकारी कार्यान्वयनमा नआएसम्म यसमा कमी आउन मुस्किल छ। दुई वर्षअघिसम्म वर्षको ८ लाख पुगेको वार्षिक कित्ताकाट संख्या अहिले १० लाखको हाराहारीमा पुगिसकेको भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक छ, जसबाट जग्गा टुक्रने र किनबेच गर्ने प्रवृत्ति दुवैको गति अनुमान लाउन सकिन्छ।

किन औधी चर्को मूल्य
बैंकले खुलेर घरजग्गामा लगानी गर्न थालेयता नै जग्गाको मूल्य यतिबिघ्न बढेको पूर्वअर्थसचिव रामेश्वर खनाल बताउँछन्। कर्जा डुबे पनि धितो लिलामीबाट चार गुणा बढी उठाउन पाइने मनोविज्ञानले पनि ‘सुपर नाफा’ को होडमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले घरजग्गामा धक फुकाएर ऋण दिएका छन्। 

‘जग्गा किन्न बैंकले ऋण नदिँदा दशकौंसम्म जग्गाको मूल्य स्थिर रहन्थ्यो,’ अर्थविद् खनाल भन्छन्, ‘२०५० सालयता बैंकिङ विस्तारले कर्जा सहज हुन थालेपछि मान्छेको हातमा पैसा आउन सहज हुन थाल्यो। लगानीका विकल्पहरू भने त्योअनुसार विस्तार भएनन्। त्यसैले सबैभन्दा सुरक्षित लगानी जग्गाभन्दा अरू देखिएन।’

पैसाको सर्कुलेशन पनि न्यून भएको सय वर्षअघि बैंकिङ प्रणाली अस्तित्वमा नहुँदाको बखत मल्ल र राणाकालभरि नै जग्गाको स्वरूप र मूल्य स्थिर रहनु यसको बलियो प्रमाण भएको उनको तर्क छ। राष्ट्र बैंकले रियल इस्टेटमा बैंक लगानी कसिलो बनाएको एक दशक बितिसक्दा अझै पनि क, ख र ग वर्गका वित्तीय संस्थाहरूको गरी कुल २७ खर्ब ७० अर्ब कर्जा लगानीमध्ये १३.३१ प्रतिशत (३.७ खर्ब) घरजग्गामा नै छ। बैंकहरूसँग तरलता सहज हुने हो भने घरजग्गामा झन्डै १२ प्रतिशत थप लगानी हुन सक्ने ‘स्पेस’ छ।

अर्थशास्त्री डा. विश्व पौडेल जग्गा महँगिनुको कारण खुलाउँछन्, ‘आय वृद्धिसँगै जग्गाको माग बढेको छ तर आपूर्ति सीमित छ। अर्को, जग्गा अहिले विश्वसनीय सम्पत्तिको रूपमा रहेको छ जसको वैकल्पिक वस्तुहरू त्यति छैनन्। उद्योगधन्दा एक्लैले खोल्न सक्ने स्थिति छैन सेयर बजार अविश्वसनीय बन्दाको नतिजा पनि घरजग्गामा लगानी नै भयो।’

वैदेशिक रोजगारमा गएकाको परिवारहरू गाउँ छाडेर शहरतिरै आउने प्रवृत्ति छ। यसैले शहरी तथा शहरीकरण उन्मुख क्षेत्रको घरजग्गाको मूल्य आकाशिनुको अर्को कारण रेमिट्यान्सको दबाब पनि हो। रेमिट्यान्सले खुद्रा जग्गा कारोबार वृद्धि र जग्गाको भाउ ग्रामीण क्षेत्रमा पनि अप्रत्याशित ढंगले बढाउन समेत थोरबहुत भूमिका खेलेको छ। रेमिट्यान्सको कम्तीमा एक चौथाइ रकम (करिब सवा २ खर्ब रुपैयाँ) घरजग्गामै जाने अनुमान छ। विश्व बैंकको पछिल्लो प्रतिवेदनअनुसार नेपालमा वार्षिक भित्रिने रेमिट्यान्स ८.१ अर्ब अमेरिकी डलर (सन् २०१८ मा) छ।

घरजग्गामा प्राकृतिक मागले सिर्जना गरेको मूल्यभन्दा अर्को डरलाग्दो पाटो– अदृश्य अर्थतन्त्रबाट थुप्रिएको पूँजी पनि जमीनको कम मूल्यांकन देखाएर, आयस्रोत दायाँबायाँ गरेर होस् वा अन्य उपाय लगाएर, घरजग्गामै थन्किने गरेको छ। अवैधानिक आयस्रोत र भूमि प्रशासनमा पारदर्शिता हुन नसकेकाले जग्गाको मूल्यवृद्धि नियन्त्रणबाहिर पुगेको छ। शहरी क्षेत्रमा पहिलो घर वा घडेरी जोड्न खोज्ने परिवारका कारण नभएर भोलिको नाफाका लागि ठाउँठाउँमा दोस्रो, तेस्रो, चौथो घरजग्गा थप्ने सट्टेबाजीप्रेरित प्रवृत्ति हाबी रहेकाले पनि जग्गाको मूल्य बेलगाम दौडिएको छ।

चाँडै नाफा कमाउने दाउमा च्याँखे थाप्ने (ग्याम्बलिङ), सट्टेबाजी गर्ने (स्पेकुलेशन), कालो धनलाई सेतो बनाउने र मनी डम्पिङको माध्यम जग्गालाई बनाएका कारण पनि नेपालमा जमीन असाध्यै महँगो भएको शहरी विकासका जानकार पूर्वसचिव किशोर थापा बताउँछन्। 

‘उपभोग्य र आवश्यकताका वस्तु तथा सेवा पनि बिचौलियाको लामो चक्रका कारण वास्तविक मूल्यभन्दा महँगो छ, जसले गर्दा उपभोक्ताले तिर्ने बढी मूल्य बिचौलियाकहाँ गएर थुप्रिएको छ,’ जग्गामा मूल्य चापको अप्रत्यक्ष कारणबारे थापा भन्छन्, ‘उपभोक्ता दोहन गरेर त्यसरी कमाएको पैसाको पनि ठूलो हिस्सा रियल इस्टेटमा नै लगानी हुने गरेको छ।’

घरजग्गा कारोबारी दिलीप न्यौपाने पनि पछिल्लो केही वर्षयता जग्गाको मूल्य अचाक्ली बढेको देख्दा चकित छन्। मूल्य यसरी बढ्नुको कारण सुनाउँछन्, ‘लगानीका अन्य अवसरहरू शून्य हुँदा सबैभन्दा सजिलो र उत्तम घरजग्गा नै हो भन्ने स्थापित भएको छ। पछिल्लो दश वर्षयताको बजारमा देखिएको जग्गाको मूल्य वृद्धिबाट त झन् मान्छेले घरजग्गालाई लगानी मात्र नभएर ‘ट्रेडिङ प्रडक्ट’ रूपमा केन्द्रित गरे।’
 

संसारका ५ शहर मात्र काठमाडौंभन्दा महँगा

देश संघीय संरचनामा गएपछि आर्थिक अवसरका लागि काठमाडौं छिरेको जनसंख्या ‘आउट–माइग्रेट’ हुने अनुमान गरिए पनि अहिलेसम्म त्यसको छनक देखिएको छैन। काठमाडौंजत्तिकै सेवा सुविधा भएका वैकल्पिक ठूला शहरहरू नहुँदा उपत्यकामा जनसंख्याको चापसँगसँगै जग्गाको माग र मूल्य बढेको अर्थविद् खनाल बताउँछन्।

दरबारमार्ग, न्युरोड, सुन्धारा, जमल, ठमेल आदि ठाउँ जग्गाको मूल्यका हिसाबले काठमाडौं उपत्यकाको मात्र नभएर देशकै महँगा स्थान हुन्। यी ठाउँको मुख्य सडकमा जोडिएका जग्गाको चलनचल्तीको औसत मूल्य नै प्रतिआना ३ करोड रुपैयाँभन्दा माथि छ। 

काठमाडौंको न्यूरोडको रञ्जना गल्लीमा अहिले एउटा प्रोपर्टी (घरसहित) बिक्रीमा छ, जसमा जग्गाको मूल्य आनाको ९ करोड रुपैयाँ तोकिएको छ। यद्यपि, यो किनबेच भइसकेको छैन। उपत्यकामा सबैभन्दा बढी मूल्यमा भएको ताजा घरजग्गा खरिद–बिक्री भने सुन्धाराको हो।

गत चैत दोस्रो साता काठमाडौंको सुन्धारामा आनाको ७ करोड रुपैयाँका दरले जग्गा किनबेच भयो। ब्रिटिश गुर्खाली बचत तथा ऋण सहकारी संस्थाले रामहरिलाल श्रेष्ठबाट सुन्धारामा १०३.८० वर्गमीटर (३.२७ आना) जग्गा २२ करोड ५० लाख रुपैयाँमा किनेको मालपोत कार्यालय डिल्लीबजारको रेकर्डमा उल्लेख छ। सुन्धारा क्षेत्रको कुनै पनि जग्गाले पाएको यो अहिलेसम्मकै सर्वाधिक मोल हो। 

यो दरका आधारमा सुन्धारा जग्गाको मूल्यमा संसारकै महँगा शहरहरूको सूचीमा नवौं नम्बरमा आउने देखिन्छ। तीन वर्षअघि सुन्धाराकै सिभिल मलनजिकैको जग्गा १ करोड ३० लाख रुपैयाँ प्रतिआना तोकेर बिक्रीमा राखिएको थियो। त्यस हिसाबले तीन वर्षमै यो ठाउँमा कम्तीमा चार गुणाले जग्गाको मूल्य बढेको छ।

रियल इस्टेटसम्बन्धी अध्ययन गर्ने अन्तर्राष्ट्रिय संस्था ‘नाइट फ्र्याङ्क’ को पछिल्लो अध्ययन प्रतिवेदनले १० लाख अमेरिकी डलर (करिब ११ करोड रुपैयाँ) मा कहाँ कति वर्गमीटर जमिन आउँछ भन्ने देखाएको छ। जसमा उल्लेख गरिएका संसारका २० महँगा शहरहरूमा पर्ने सर्वाधिक मूल्यवान जग्गाको मूल्यसँग तुलना गर्दा पछिल्लो कारोबार मूल्यले सुन्धारा नवौं सर्वाधिक महँगो स्थानका रूपमा देखिएको हो। 

देशकै सबैभन्दा ‘प्राइम लोकेशन’ मानिने दरबारमार्ग योभन्दा पनि अगाडि छ। दरबारमार्गमा भन्नेबित्तिकै किन्नका लागि जग्गा उपलब्ध छैन, कारोबार भइहाले कम्तीमा आठ करोड रुपैयाँ प्रतिआनामाथि नै मूल्य पर्ने जग्गा कारोबारीहरूको भनाइ छ। 

साढे तीन वर्षअघि नै दरबारमार्गमा हट–ब्रेड छेउको घरसहितको ८ आना जग्गा ६७ करोड रुपैयाँमा किनबेच भएको फेला परेको थियो। उक्त कारोबारनिकट स्रोतका अनुसार, बानियाँ थरका व्यक्तिले यो प्रोपर्टी करिब ८ करोड आनाको दरले किनेका हुन्। त्यसबेलाकै कारोबार मूल्यका आधारमा पनि काठमाडौंको दरबारमार्ग संसारकै छैटौं महँगो स्थान हुन आउँछ। 

नाइट फ्र्याङ्कको अध्ययनसँग तुलना गर्दा संसारमा मोनाको, हङकङ, न्यूयोर्क, लन्डन र सिंगापुर मात्र जग्गा जोड्न काठमाडौं (दरबारमार्ग) भन्दा महँगा छन्। यीबाहेक विश्वमा कुनै पनि शहर छैन जहाँ दरबारमार्गको जग्गा बेचेर यहाँ भएकोभन्दा पनि बढी जग्गा जोड्न नसकियोस्। 
काठमाडौंको दरबारमार्गमा भन्दा जेनेभा (स्विटजरल्याण्ड) र पेरिस (फ्रान्स) मा जग्गाको दाम सस्तो पर्छ। यस्तै, सिड्नी (अष्ट्रेलिया), साङ्घाई (चीन), लस एन्जलस (अमेरिका), बेइजिङ (चीन) टोक्यो (जापान), बर्लिन (जर्मनी), मायामी (अमेरिका), मेलबर्न (अष्ट्रेलिया), मुम्बई (भारत), इस्तानबुल (टर्की), दुबाई (यूएई), केप टाउन (साउथ अफ्रिका) र साओ पाउलो (ब्राजिल) मा पनि काठमाडौंको दरबारमार्ग र सुन्धाराको जग्गा बेचेर त्योभन्दा बढी क्षेत्रफलको जमिन जोड्न सकिन्छ।

अझ रोचक त के छ भने संसारका उत्कृष्ट बस्नयोग्य सहरहरूको सूचीमा पछिल्लो ८ वर्षमा पहिलोपल्ट दोस्रो नम्बरमा झरेको मेलबर्न जग्गाको मूल्यका हिसाबले भने काठमाडौं (दरबारमार्ग र सुन्धारा) भन्दा निकै तल देखिन्छ। 

दी इकोनोमिष्ट इन्टेलिजेन्स युनिटले पूर्वाधार, स्वास्थ्य सेवा तथा शिक्षाको गुणस्तर, अपराध दर तथा स्थायित्व, भ्रष्टाचारको स्तर, संस्कृति तथा वातावरण इत्यादिलाई आधार मानेर ‘ग्लोबल लिभेबिलिटी इन्डेक्स’ का आधारमा संसारका ‘मोस्ट लिभेबल सिटिज्’ को सूची तयार पार्दै आएको छ। जसको उत्कृष्ट ५० शहरभित्र जग्गाको मूल्य काठमाडौं (दरबारमार्ग) भन्दा सस्तो देखिएका सिड्नी (५), टोक्यो (७), जेनेभा (१४), पेरिस (१९), बर्लिन (२१), मायामी (४४) र लस एन्जलस (५०) परेका छन्। 

तर, संसारभरका बसोबासयोग्य शहरका सूचीको उत्कृष्ट एक सयभित्र पनि नअटाएको काठमाडौंको जग्गा भने किन यति साह्रो महँगो? 

पछिल्लो तीन वर्षयता लगातार वार्षिक ६ प्रतिशतको हाराहारीमा (वा त्योभन्दा माथि) आर्थिक वृद्धि हासिल गर्ने क्रममा भए पनि आर्थिक अवसर, विकास पूर्वाधार, शहरी व्यवस्थापन, वातावरण, शिक्षा, स्वास्थ्य र प्रशासनिक सेवा–सुविधाको गुणस्तर इत्यादिका दृष्टिले नेपालभन्दा कैयौं अगाडि रहेका देशका सम्पन्न शहरहरूभन्दा अतिकम विकसित राष्ट्र नेपालको काठमाडौं (दरबारमार्ग र सुन्धारा) जग्गाको मूल्यका दृष्टिले विश्वकै दश महँगा शहरभित्र पर्नु आश्चर्यजनक छ।

अर्थशास्त्री डा. विश्व पौडेल भने जग्गाको मूल्य अस्वाभाविक छ भन्ने कुरामा सहमत छैनन्। भन्छन्, ‘अर्थशास्त्रमा माग र आपूर्तिले मात्र मूल्य निर्धारण गर्ने हो, अरू केही पनि होइन। जबसम्म मूल्य तिर्न मान्छे तत्पर रहन्छ, तबसम्म कुनै पनि ठाउँको जग्गाको मूल्य अवास्तविक भन्ने हुँदैन।’ 

जेनेभा, पेरिस, सिड्नी, साङ्घाईलगायतका सहरभन्दा काठमाडौं दरबारमार्गमा व्यापारिक अवसर ज्यादा भएर जग्गा ती शहरमा भन्दा महँगो भएको हो त? ‘हुन सक्छ। यहाँ पनि जनसंख्या राम्रो छ, खरिद गर्ने आउँछन्,’ अर्थशास्त्री विश्व पौडेलको उत्तर छ, ‘लन्डनमा पनि हरेक पसलमा फालफाल सामान बिक्री हुने होइन। कतिपय अवस्थामा त्यहाँका पनि व्यापार टाट पल्टिन्छन्।’

काँठतिर झन् रफ्तार
घरजग्गा एजेन्टहरूका अनुसार पछिल्ला वर्षमा काठमाडौंको ‘आउटस्कर्ट’ हरूमा जग्गाको किनबेच अत्यधिक बढेको छ। बाहिरबाट काठमाडौं बसाइ सर्ने र आय वृद्धि भई काठमाडौंमा घर–घडेरी जोड्न चाहने तथा बहालको घरबाट जेजस्तो हुन्छ आफ्नैमा ‘अपग्रेड’ हुन खोज्नेको चाप अहिले उपत्यकाको काँठ क्षेत्र (आउटस्कर्टस्) मा धकेलिएको छ। उपत्यकामा जग्गाको कहालीलाग्दो मूल्यवृद्धिका कारण चक्रपथको २–३ किलोमीटर आसपास पनि जग्गा जोड्नु अधिकांशका लागि औकातबाहिरको कुरा भइसकेकाले काँठ क्षेत्रमा किनबेच मौलाएको घरजग्गा कारोबारी न्यौपाने बताउँछन्। 

माग अत्यधिक बढेकाले त्यस्ता ठाउँहरूमा जग्गाको मूल्य पनि पछिल्लो दुई वर्षमा कम्तीमा तीनदेखि पाँच गुणासम्मले बढेको भेटिएको छ। दुई वर्षअघि आनाको दुईदेखि चार लाख रुपैयाँ भनिएको जग्गा अहिले आरामले १० देखि १२ लाखमा कारोबार भइरहेको छ। त्यसबेला पाँचदेखि १० लाखको हाराहारीमा आउने जग्गालाई यतिबेला कम्तीमा १५ लाखदेखि २५ लाखसम्म भन्न थालिएको छ। 

भक्तपुरको सूर्यविनायक, कटुन्जे, सिपाडोल, दधिकोट, दुवाकोटलगायतका ठाउमा दुई वर्षअघि ३ देखि ९ लाख रुपैयाँले किनबेच भएका जग्गाको भाउ अहिले १० देखि १८ लाख चलेको छ। काठमाडौंको मच्छेगाउँ, चोभार, मातातीर्थमा पनि ४ देखि १० लाख आनाले चलेको तर दुई वर्षमै २० लाखसम्म पुगेको छ। काठमाडौंकै डाँछी, नयाँपाटी सुनटोल र ललितपुरको सानागाउँ, टीकाथली, गोदावरीमा पनि जग्गाको कारोबार दर यस्तै छ। 

काठमाडौंभित्र पातलो बस्ती भएका ठाउँहरूले पछिल्ला दिनमा कसरी रफ्तार लिँदैछन् भन्ने दृश्य यसबाट आँकलन गर्न सकिन्छ। तर, काँठमा मात्र होइन, कम्तीमा १०–१२ फिटे बाटोले छोएका उपत्यकाका बस्नयोग्य सबै ठाउँको कथा योभन्दा फरक छैन। 

उपत्यकाका नयाँ बानेश्वर, नक्साल, बालुवाटार, झम्सिखेल, सानेपालगायतका क्षेत्रमा पनि जग्गाको दाम आनाकै करोडमाथि पर्छ। बूढानीलकण्ठतिर मुख्यबाटोबाट पाँचदेखि सात सय मीटरभित्रसमेत ४० लाख रुपैयाँ आना भन्न थालिएको छ। उपत्यकाको भीआईपी एरियामध्ये मानिने सानेपामा मुख बोली भाउ चल्छ। यहाँ मूल बाटोबाट दुई–तीनवटा भित्री बाटोमा नै आनाको ५० लाख रुपैयाँभन्दा कममा भेटिँदैन। त्योभन्दा केही बाहिरी बाटोमा अझ आनाको ७० लाखभन्दा सस्तोमा घरजग्गा नभेटिने घरजग्गा कारोबारीहरू बताउँछन्। 

पानीपोखरी, लाजिम्पाट, बालुवाटारजस्ता एरिया व्यापारिक प्रयोजनका लागि उति चलेका ठाउँ होइनन्। तैपनि यी आवासीय क्षेत्रका मूलबाटोमा आनाको एक करोडमाथि नै भन्न थालिएको छ। भित्री बाटोमा पनि ५० लाख रुपैयाँ आनाले किनबेच भइसकेको छ, जहाँ अहिले ७०–७५ लाख रुपैयाँ आनाको भनिन्छ। लाजिम्पाटमा सिनेमाकर्मी विनोद मानन्धरले आफ्नो ३२ आना जग्गाको दाम ४० करोड (आनाको १ करोड २५ लाख) रुपैयाँ राखेका छन्। नक्सालमा पनि जग्गाको मूल्य यसकै हाराहारीमा चलेको छ।

त्रिपुरेश्वरमा मुख्य रोडमा १ करोड रुपैयाँसम्म केहीअघि कारोबार भएको थियो। तर यहाँ आनाको १ करोड ७५ लाखसम्म भन्न थालिएको छ। रिङरोडसँग जोडिएका जग्गाको मूल्य पनि क्रेता–विक्रेताको आपसी सहमतिमा करोडमाथि चल्ने गरेको छ।

‘युरोप, अमेरिका जस्ता विकसित देशको कुरै छाडौं, भारतमै पनि एउटा शहरमा बस्नेले अर्को शहरमा घरजग्गा किनेर राख्ने बिरलै भेटिन्छ। अमेरिकामा त अझ कतिपय शहरमा बस्नेले अर्को शहरमा पाइलै नटेकेका पनि हुन्छन्,’ उनी भन्छन्, ‘आर्थिक अवसरका वैकल्पिक ठूला सहरको कमी नभएकाले हो यो।’ 

तर, नेपालमा भने आर्थिक अवसरको केन्द्रको बहानामा उपत्यकामा जग्गाको मूल्य संसारकै महँगा शहरहरूकै हाराहारीमा पुगेको छ। 

उपत्यकाबाहिर पनि छोइनसक्नु
राजधानी शहरको कुरै छाडौं, अन्य प्रमुख शहर मात्र नभएर हिमाली र पहाडी जिल्लाका पनि बसोबासयोग्य प्रायः ठाउँमा जग्गाको मूल्य अपत्यारिलो ढंगले बढेको छ। आधारभूत शहरी सुविधासमेत नपुगेका गाउँलाई अन्धाधुन्द नगरपालिका घोषणाको राजनीतिक होडबाजीले पनि देशैभर जग्गाको मूल्यमा अप्राकृतिक वृद्धिको लेप लगाइदियो।

अधिकांश हिमाली र पहाडी केन्द्रहरूमा जग्गाको कारोबार मूल्य उपत्यकाभित्रकै कतिपय महँगा भनिएका एरियाभन्दा चर्को छ। बस्नयोग्य र मोटरबाटो पुगेको ठाउँ कम भएकाले पनि पहाडी तथा हिमाली जिल्लामा जग्गाको मूल्य चाप बढेको हो। यद्यपि, ती ठाउँमा चल्तीको मूल्य स्वाभाविक भने देखिँदैन।

तनहुँको दमौलीमा जग्गा आनाको ५० देखि ६० लाख रुपैयाँसम्ममा किनबेच हुने गरेको मालपोत कार्यालयले जनाएको छ। बनेपा (काभ्रेपलाञ्चोक) मा पनि अहिले एक आनाकै ४० देखि ६० लाख रुपैयाँ सामान्य भइसकेको छ। धादिङको गजुरीमा मुख्य राजमार्गसँग जोडिएका जग्गा हातको अहिले १० लाख (आनाको ६० लाख) पर्ने स्थानीय दिनेश बिसुराल बताउँछन्। उनको भनाइमा गजुरीको भित्री बाटोमै हातको ५ लाख चलेको छ। सदरमुकाम धादिङबेंसीमा पनि आनाको ५० देखि ६० लाख रुपैयाँ रहेको सम्बन्धित मालपोत कार्यालय बताउँछ। यी स्थानमा सरकारी मूल्याङ्कन आनाको ८ देखि ९ लाख रुपैयाँ मात्र छ।

यस्तै, बागलुङ बजार (बागलुङ), तानसेन (पाल्पा), बेनी (म्याग्दी), सन्धिखर्क (अर्घाखाँची) र वीरेन्द्रनगर (सुर्खेत) मा एक आनाकै कम्तीमा ३०  लाखदेखि आधा करोड रुपैयाँ खर्चिने हैसियत भएकाले मात्र जग्गा जोड्न सक्छन्। चल्तीको दरभन्दा सरकारी मूल्याङ्कन यी जिल्ला सदरमुकाममा ३ सयदेखि ५ सय प्रतिशतले कम छ। 

सुदूरपश्चिमको अमरगढी (डडेल्धुरा) मा पनि आनाको ४५ लाखसम्म किनबेच हुन्छ भन्ने सुन्दा पत्याउन गाह्रो पर्छ। तर सम्बन्धित मालपोत कार्यालयका अनुसार यहाँ जग्गाको मोल आनाको कम्तीमा १५ देखि ४५ लाख रुपैयाँ चलेको छ, जसको सरकारी मूल्याङ्कन बढीमा ६ लाख मात्र छ।

पहाडी जिल्लाकै कमलामाई (सिन्धुली), इलाम बजार (इलाम) र बेंसीसहर (लमजुङ) मा पनि आनाको २० देखि ३० लाख रुपैयाँसम्ममा जग्गा किनबेच भइरहेको फेला परेको छ। चरिकोट (दोलखा), कुश्मा (पर्वत), प्यूठान बजार (प्यूठान) मा पनि मूल्य यसकै हाराहारीमा चलेको छ। 

नुवाकोटको बट्टार, भोजपुरको भोजपुर बजार, रामेछापको मन्थली, स्याङ्जाको पुतलीबजार, मुगुको गमगढी र धनकुटाको धनकुटा बजारमा पनि प्रतिआना १० देखि २० लाख रुपैयाँसम्ममा कारोबार हुने गरेको सम्बन्धित मालपोत कार्यालयले जनाएका छन्। विकट भनेर चिनिएका दार्चुला, जुम्ला, बझाङ, डोल्पा, मुस्ताङ, सोलुखुम्बुलगायतका हिमाली जिल्ला सदरमुकाममा पनि सोही दरमा जग्गा किनबेच भइरहेको छ। 

त्यसैगरी, जाजरकोटको खलंगा, पाँचथरको फिदिम, खोटाङको दिक्तेल, कालीकोटको मान्म, सिन्धुपाल्चोकको चौतारा, डोटीको सिलगढी र गोरखाको गोरखा बजारमा पनि  १५ लाख रुपैयाँ प्रतिआनासम्म पुगिसकेको छ।

अधिकांश पहाडी तथा हिमाली जिल्लाहरूमा जग्गा नाप तथा कारोबार ‘हात’ का आधारमा हुने गरेको छ। सामान्यतया एक हात बराबर २० हात लम्बाइ तथा एक हात चौडाइको जग्गा भन्ने बुझिन्छ र एक आना बराबर ६ हात चौडाइको जग्गाको हिसाब लिइन्छ। 

बसाइसराइको चाप र जनघनत्व तीव्र रूपमा बढिरहेका अरू शहरमा पनि जग्गाको मूल्यको रफ्तार उस्तै छ। काठमाडौंपछि घरजगाको सर्वाधिक कारोबार हुनेमध्येको चितवनमा पछिल्लो दुई वर्ष कारोबार चाप घटेको छ तर मूल्य पनि उकालो लाग्न छाडेको छैन। करिब ४ वर्षअघिसम्म एक कट्ठाको १५ देखि ३० लाख रुपैयाँसम्म भन्ने गरिएको चितवनको बाह्रघरे, प्रेमबस्ती, गैंडाकोटलगायतका स्थानमा जग्गाको भाउ अहिले ८० लाख रुपैयाँ कट्ठा चलेको चितवनका घरजग्गा व्यवसायी दिनेशकुमार चुके बताउँछन्। 

चितवनको भरतपुर बसपार्क, हाकिम चोक, सारदानगर, रत्ननगर, नारायणगढ बजारमा अहिले हातकै २५ देखि ३० लाख अर्थात् कट्ठाको कम्तीमा १० करोड रुपैयाँ पर्ने उनको भनाइ छ। यी स्थानका लागि भएको सरकारी मूल्यांकनभन्दा यो दर करिब चार गुणा बढी हो।

मधेश आन्दोलनयता जग्गा बिक्री चाप अत्यधिक भए पनि खरिद सुस्त बनेको पूर्वको विराटनगर चक्रपथ र बाटो विस्तार परियोजनाले पछिल्लो एक–डेढ वर्षयता पुनः बौरिएको छ। विराटनगरका मुख्य बाटोहरूमा एक धुरकै ४० लाख रुपैयाँसम्म पुगेको स्थानीय एजेन्ट गोपालराज भट्टराई बताउँछन्। 

पूर्वी नेपालको व्यापारिक केन्द्रका रूपमा उदाएको इटहरीमा पनि २०७१ मंसिरमा उपमहानगरपालिका बनेपछि जग्गा किनबेच र मूल्य झनै बढेको स्थानीय घरजग्गा कारोबारीहरूको भनाइ छ। पुरानो इटहरी नगरपालिकाभित्र पर्ने भित्री बस्तीहरूमा पनि ४–५ लाख रुपैयाँभन्दा कम दरमा एक धुर जग्गा पाउन छाडेको छ। एजेन्ट भट्टराईको भनाइमा इटहरीको मूल राजमार्गमा पर्ने जग्गा धुरको कम्तीमा ३५ देखि ४० लाख रुपैयाँ र राजमार्गबाट एक–डेढ किलोमीटरभित्र पनि धुरको २० देखि ३० लाख रुपैयाँको दरले किनबेच हुन्छ।  

मूल्य खाम्ने प्रतिफल छैन 

काठमाडौंका अधिकांश स्थानमा अहिले भन्न थालिएको मूल्यका आधारमा प्रतिफल दर बैंक ब्याजदरभन्दा असाध्यै न्यून रहेको छ। कतिपय स्थानमा त एक प्रतिशतभन्दा कम हुने जानकारहरू विश्लेषण गर्छन्। अर्थविद् खनाल काठमाडौंमा जग्गाको मूल्यअनुसार लगानीको प्रतिफल मुस्किलले दुई–अढाई  प्रतिशतको हाराहारी पुग्ने बताउँछन्। ‘क्यापिटल एसेट्स प्राइसिङ मोडलअनुसार प्रतिफलका आधारमा अहिले नेपालका अधिकांश ठाउँका जग्गाको मूल्य वास्तविक छैन, उनी भन्छन्, ‘लगानीको प्रतिफलको तुलनामा जग्गाको मूल्य अहिलेको भन्दा धेरै कम हुनुपर्ने हो।’ 

अहिले जग्गाको मूल्यमा जुन प्रवृत्ति छ त्यसबाट खरिदकर्ताले प्रतिफल असाध्यै न्यून पाउने पूर्वसचिव किशोर थापा पनि बताउँछन्। ‘जग्गाको मूल्य त्यसको प्रतिफलसँग गएर जोडिने हुँदा कुनै जग्गा खरिद वा भाडामा लिएर सञ्चालन गरिने आर्थिक क्रियाकलापले कुनै निश्चित समयभित्र जग्गाको मोल पनि उठाउनुपर्ने हुन्छ,’ उनी भन्छन्, ‘त्यसअनुरूप प्रतिफलका लागि जग्गाको लागत पनि जोड्दा वस्तु वा सेवाको मूल्य असाध्यै महँगो हुन जान्छ। त्यसले उक्त सामान वा सेवा बिक्री हुन्छ वा हुँदैन? यो महत्त्वपूर्ण हो।’

घरजग्गा बजारका जानकार न्यौपाने भन्छन्, ‘उपत्यकाका मुख्य केन्द्रहरूमा चल्तीको जग्गाको मूल्य तिर्ने रकमबाट आउने प्रतिफलभन्दा बैंकको मुद्दती निक्षेपबाट आउने ब्याजदर धेरै बढी हुन जान्छ।’ न्यूरोड, दरबारमार्ग, जमल, सुन्धारा, त्रिपुरेश्वरलगायतका ठाउँमा अहिले भन्ने गरिएको दाम तिरेर किनिने प्रोपर्टीले वार्षिक १ प्रतिशतको हाराहारीमा प्रतिफल दिने उनको भनाइ छ। 

प्रतिफलबाट जग्गाको मूल्य उठाउन मुस्किल हुँदाहुँदै पनि जग्गाको किनबेच घटेको छैन। पछिल्लो पाँच वर्षयता घरजग्गा कारोबारबाट उठ्ने राजस्व झन्डै तीन गुणाले बढेको छ। जग्गाको कित्ताकाट रोकिएको अघिल्लो वर्ष २०७४/७५ मा समेत रजिष्ट्रेशन दस्तुर र पूँजीगत लाभकर सोअघिको वर्षभन्दा झन्डै साढे तीन अर्ब (कुल साढे २७ अर्ब) रुपैयाँले बढ्नुले पनि यसलाई पुष्टि गर्छ।

आवास र आर्थिक अवसरको तगारो
जग्गाको मूल्यकै कारण शहरी क्षेत्र वा आसपास कुनै पनि व्यापारिक परियोजना सम्भाव्य हुन छाडेको जानकारहरूको विश्लेषण छ। जमीनलाई महँगो शुल्क तिरेर व्यापार व्यवसाय गर्दा त्यसको लागत वस्तु तथा सेवामा पनि जोडिन्छ, जसले गर्दा उत्पादन महँगो पर्न जाने र उपभोक्ताले मूल्य तिर्नसक्ने क्षमता साँघुरो हुने हुँदा व्यवसाय नै टिक्न नसक्ने अवस्था आउने योजना आयोगका पूर्वउपाध्यक्ष डा. जगदीशचन्द्र पोखे्रलको टिप्पणी छ।

रियल इस्टेट डेभलपर ओम राजभण्डारीले पनि जग्गाको मूल्यकै कारण हाउजिङ परियोजना ल्याउन गाह्रो हुन थालेको सुनाए। ‘जमिनको मूल्य बढेको कारणले हाउजिङ अफोर्डेबल हुन छाडेको छ। जग्गा महँगो हुनुले पनि हाउजिङ विकासमा संकट देखिँदैछ। यसैले जग्गाको मूल्य स्थायित्व कसरी गर्ने भन्नेतर्फ एउटा सोच बनाउनुपर्ने देखिइसकेको छ,’ उनी भन्छन्।

घरजग्गा व्यवसायी भेषराज लोहनीको अनुभव पनि उस्तै छ। व्यवस्थित बसोबास निर्माणमा जग्गाको मूल्य प्रमुख समस्या बनेको महसूस गरेका लोहनी जमीनकै समस्याले नयाँ परियोजना ल्याउन गाह्रो भइसकेको बताउँछन्। जग्गाको तीव्र मूल्यवृद्धिलाई सरकारले नियन्त्रण गर्नु आवश्यक भइसकेको लोहनी ठहर छ।

उद्योग व्यवसाय चलाउँछु भन्दै हजारौं हेक्टर जमिन किनेर राख्ने र डाँडाकाँडा नै ओगटेर बस्नेहरूको पनि कमि छैन। व्यक्तिले यसरी जमीन ओगटेर बस्दा सरकारले विकास निर्माणका काम गर्दा मुआब्जा बेहोर्न नसक्ने अवस्था नआउला भन्न सकिँदैन। उद्योग व्यवसाय बन्द हुने अवस्थामा पुग्दासमेत जग्गा बेचेर भए पनि टाँट नपल्टिने पक्का गर्न र अधिकांश औद्योगिक व्यावसायिक प्रयोजनको आवरणमा जमीन ‘ओभर क्यापिटलाइज्ड’ गर्ने सोच अदृश्य रूपमा संस्थागत भएको छ। 

जग्गाको मूल्य र मनलाग्दी मुआब्जा दाबीले विकास निर्माणका परियोजनाहरू पनि अवरुद्ध भएका उदाहरणहरू प्रशस्त छन्। कुनै ठाउँमा नयाँ परियोजना आउने चर्चा चल्नेबित्तिकै बिनाऔचित्य जग्गाको मुखबोली मूल्य तोक्ने प्रवृत्ति सामान्य भइसकेको छ। भविष्यमा विकास निर्माणको काम होला र मुआब्जा कसौंला भनेर जग्गा ओगटेर बस्ने विकृति पनि झाँगिएको छ। 

काठमाडौंमै झन्डै तीन दशकअघि नै बाहिरी चक्रपथको चर्चा चलाएर काल्पनिक रेखांकन क्षेत्र अघि सार्दै भूमाफियाले जग्गा कारोबारको धन्दा चलाए जुन क्रम अझै पनि जारी छ। पछिल्लो समय उपत्यकाभित्र प्रस्तावित चार नयाँ शहरको जोनिङ नहुँदैदेखि जग्गा दलाल र माफियाले व्यवस्थित शहरभित्र पर्ने ठाउँको हवाला दिएर बाटोसमेत राम्ररी नबनेका पाखो र खोला किनारका जग्गाको समेत मूल्य रातारात चौगुना पुर्याएका छन्।

मूल्यवृद्धिमा लगामको खाँचो 
मुखबोलीमा जग्गाको मूल्य रातारात बढ्ने विकृतिलाई निरुत्साहित गर्न सरकारले नीतिगत तथा रणनीतिक औजार अघि सार्न नसके जमीनको मूल्यले आवास पहुँच र आर्थिक सम्भावना छेक्ने मात्र होइन, अर्थतन्त्रमा नै जोखिम निम्त्याउने केही अर्थविद्हरूको धारणा छ। 

तीव्र शहरीकरण चाप र जनसंख्या वृद्धिका बीच बढ्दो एकल परिवारका कारण घरजग्गाको माग अत्यधिक छ। यसकारण पनि जग्गाको स्थिर मूल्य भने सम्भव छैन। यसकारण वर्षमा १० देखि १५ प्रतिशतसम्मले जग्गाको भाउ बढ्नुलाई अर्थशास्त्रीहरू स्वाभाविक मान्छन्। तर, औसत मुद्रास्फीतिभन्दा कैयौं गुणा बढी घरजग्गाको भाउ बढ्ने गरेकाले यसलाई कसरी प्राकृतिक मान्ने? 

कम्तीमा सहरी पूर्वाधारको अवस्था र स्तर तथा आर्थिक अवसर वा विकल्प, प्रतिफल आदिले जग्गाको मूल्य वृद्धिलाई डोर्याउनुपर्ने हो। यसकारण वैज्ञानिक आधार तय गरेर हरेक वर्ष देशभरि घरजग्गाको मूल्यांकन गर्दै त्यसलाई अद्यावधिक गर्ने संयन्त्र आवश्यक भएको अर्थशास्त्री केशव आचार्य बताउँछन्। वैज्ञानिक आधारमा मूल्यांकन गर्ने पद्धति बसाउन सके जग्गाको अनियन्त्रित मूल्यवृद्धि थामिने उनको विश्वास छ। 

किनेको एक वर्षसम्म जग्गा किनबेच नै गर्न नपाउने व्यवस्था गर्ने हो भने पनि मूल्य नियन्त्रण हुने रियल इस्टेट डेभलपर राजभण्डारीको विश्वास छ।  भन्छन्, ‘अहिले एउटै जग्गा एक वर्षमा ३–४ पल्टसम्म कारोबार हुन्छ। यसले केही नभए पनि हरेक पटकको ५ प्रतिशत रजिष्ट्रेशन शुल्कका दरले वर्षमा २० प्रतिशत त त्यसै महँगिन्छ जग्गा। यसमा पूँजीगत लाभकर र कर्जाको ब्याज भार मात्र थपिँदा पनि त्यो जग्गाको मूल्य थप माथि जान्छ।’ ह्यान्ड चेन्ज (स्वामित्व परिवर्तन) गर्ने भनेकै नाफा कमाउन भएकाले चाँडोचाँडो स्वामित्व परिवर्तनको प्रवृत्तिलाई निरुत्साहित गर्ने नीति कार्यान्वयन गर्न आवश्यक भएको उनको राय छ।

जग्गाको मूल्यलाई रोक्न नसकिए पनि यसलाई ‘ट्याकल’ गर्न भने सकिने अर्थशास्त्री पौडेल बताउँछन्। यातायातको विकास राम्रोसँग नहुँदा माग चापले जग्गा महँगो भएकाले जनसंख्या बढी भएका सहरबाट अन्यत्र लैजाने गरी नजिक नयाँ गन्तव्यहरू विकास गर्न राम्रो यातायात प्रणाली विकास जग्गाको माग र मूल्य चाप धान्ने मध्यकालीन सबैभन्दा राम्रो उपाय मान्छन् उनी।

शहरी विकासका जानकार किशोर थापा पनि सरकारले ठूला शहरभन्दा अलि टाढा जग्गा अधिग्रहण गरेर आवाश्यक पूर्वाधार तथा यातायात सम्पर्कको राम्रो विकास गरेर ती ठाउँलाई मूल शहरी क्षेत्रसँग जोड्न सके जग्गाको मूल्य चापलाई नियन्त्रण गर्न मद्दत पुग्ने बताउँछन्। 

सरकारले मुख्य तीन नीति बनाएर प्रभावकारी कार्यान्वयन गर्न सके जग्गाको मूल्यवृद्धि रोक्न सकिने अर्थविद् खनालको सुझाव छ। यसका लागि धितो मूल्यांकन र कर्जाको अनुपात (लोन–टु–भ्यालु रेसियो) लाई पनि उल्लेख्य रूपमा घटाएर जग्गा खरिदमा बैंक कर्जालाई निरुत्साहित गर्नुपर्ने, सर्वसाधारणका लागि सरकारले सस्तो आवास (अफोर्डेबल हाउजिङ) का योजना ल्याउनुपर्ने र जनतालाई नाफामूलक लगानीका अन्य विकल्पहरू दिन उत्पादनमूलक क्षेत्रलाई प्रोत्साहन गर्नुपर्ने उनी बताउँछन्।

भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयका सचिव गोपीनाथ मैनालीले सरकारले अहिले जग्गाको मूल्य नियन्त्रण गर्ने अभिप्रायसहित भूमिसम्बन्धी एकीकृत ऐनहरूको गृहकार्य गरिरहेको बताए। ‘अहिले जग्गाको मूल्यांकन खुलाउनुपर्ने धेरै ठाउँमा आफूखुशी ६