‘अफोर्डेबल हाउजिङ’ (औकातअनुसारको अर्थात् किन्न सक्ने घर) को अवधारणा संसारभरि नै फैलँदो छ, भलै यो आफैंमा एक सापेक्षित अर्थ दिने अवधारणा हो । किनभने सन्दर्भ र परिवेशअनुसार यसले फरक अर्थ अभिप्रेरित गर्छ ।

अमेरिकामा ‘किन्न सक्ने’ भनेर बनाइएको उस्तै घर नेपालमा बनाउँदा भने ‘किन्न नसक्ने’ पनि हुन सक्छ । नेपालमै पनि एउटा वर्गले किन्न सक्ने घर अर्को वर्गको हैसियतले भ्याउँदैन ।

माइल्सले (सन् २०००) लेखेका छन्, ‘न्यून तथा मध्यम आय भएका परिवारका लागि घरहरू तब ‘अफोर्डेबल’ हुन्छन् जब उनीहरूले आफ्नो आम्दानीको ३० प्रतिशत खर्चिंदा घर पाउन सक्छन् ।

ग्लोबल म्याककिन्से इन्स्टिच्युट रिपोर्ट (२०१४) ले पनि अफोर्डेबल हाउजिङलाई तीनवटा दायरा वा शर्त (तल चित्रमा देखाइएको) बाट व्याख्या गरेको छ जुन हरेक राष्ट्रले आफ्नो परिवेशमा ढालेर परिभाषित गर्नुपर्ने हुन्छ ।

यो रिपोर्टअनुसार हाउजिङ अफोर्डेबल हुनका लागि पहिलो शर्त हो— ‘अफोर्डेबल हाउजिङ’ त्यो मात्रै हो जुन कुनै नागरिकले आफ्नो परिवारको कुल आम्दानीको ३० देखि ४० प्रतिशत खर्च गरेर किन्न सक्छ ।

दोस्रो, पारिवारिक आम्दानीको बढीमा ४० प्रतिशत खर्चिंदा आउने त्यस्तो घरमा एउटा आवासमा हुनुपर्ने सम्पूर्ण आधारभूत सुविधा हुनुपर्छ र त्यो घर उसले काम गर्ने ठाउँबाट एक घण्टाभन्दा कम दूरीमा रहनुपर्छ ।

रिपोर्टमा उल्लेख अफोर्डेबल हाउजिङको तेस्रो शर्त भन्छ— यस्तो घर सम्बन्धित राष्ट्र वा क्षेत्रको औसत आम्दानीको ८० प्रतिशत कमाइ हुने परिवारले किन्न सक्ने हुनुपर्छ।

जग्गाको आकाशिँदो मूल्य र महँगो निर्माण सामग्रीले गर्दा न्यून तथा मध्यम आय भएका परिवारले बासस्थानको व्यवस्था गर्न सक्दैनन् । त्यसैले राज्य र गैरसरकारी संस्थाहरूको पहलमा यस्तो वर्गलाई लक्षित गरेर आवासीय योजनाहरू ल्याउने गरिन्छ ।

नेपाल सरकारले एशियाली विकास बैंकको सहयोगमा सन् २०१० मा गरेको एक अध्ययनअनुसार काठमाडौंमा घरको मूल्य र परिवारको आम्दानीको अनुपात १०.६ थियो । हालैका वर्षमा यस्तो अध्ययन भएको त भेटिंदैन तर महँगीकै दरमा आम्दानी नबढेकाले घरको मूल्य र पारिवारिक आय अनुपातको अवस्था झन् भयावह रहेको अनुमान लगाउन सकिन्छ ।

मितव्ययी निर्माणको तरिका
परम्परागत निर्माण विधि र निर्माण सामग्रीको प्रयोगले घर बनाउने खर्च हरेक वर्ष धान्नै नसक्ने गरी बढिरहेको छ । नेपालको महँगो आवास खर्चका कारण न्यून तथा मध्यमवर्गीय मात्र होइन, उच्च मध्यमवर्गीय परिवार पनि समस्यामा परेको देखिन्छ । सामूहिक रूपमा बनाइने ‘हाउजिङ’ होस् या व्यक्तिगत तवरमा बनाइने घर, सबैमा घरको मूल्य कसरी कम गर्ने भन्ने कुरा महत्त्वपूर्ण हुन्छ ।

उचित बजेटिङ तथा व्यवस्थापन, आधुनिक निर्माण प्रविधि प्रयोग र निर्माण सामग्रीको उच्चतम सदुपयोग गरिएन भने अफोर्डेबल भनिएका घरहरू पनि ‘किन्न नसक्ने’ (अनअफोर्डेल) मा परिणत हुन्छन् । व्यक्तिगत तहमा त झन् अहिले पनि पुख्र्यौली जग्गा वा

आफ्नो अन्य जायजेथा नबेची घर बनाउन धौधौ पर्ने स्थिति भैसकेको छ ।

कमसल सामग्रीको प्रयोग गरेर बनाइएको र न्यून गुणस्तरको घर नै कम लागतको (लो कस्ट हाउजिङ) हुन्छ भन्ने मान्यता गलत हो । घरको सुरक्षा, टिकाउ, गुणस्तर र सुविधामा कुनै पनि सम्झौता नगरीकनै स्तरीय डिजाइन, आधुनिक निर्माण प्रविधि, उचित व्यवस्थापन र गुणस्तरीय स्थानीय निर्माण सामग्रीको प्रयोगले घरको लागत कम गर्न सकिन्छ ।

कुनै पनि घर बनाउँदा लाग्ने लागतका प्रमुख पक्ष निर्माण सामग्री, निर्माण कार्य (कन्स्ट्रक्शन) र इन्जिनीयरिङ डिजाइन हुन् । उच्चतम डिजाइन भयो भने सामान्य अवस्थामा भन्दा कम निर्माण सामग्रीबाटै घर बनाउन सकिन्छ, जसले समग्र घरकै लागत कम हुन्छ ।

आधुनिक निर्माण प्रविधिबाट छिटो र थोरै सामग्री खेर जाने किसिमले निर्माण सम्पन्न गर्न सकिन्छ । घरको जग, बाहिरी र भित्री पर्खाल (पार्टिशन वाल), स्ल्याब सिस्टम र फिनिसिङमा ध्यान पुर्यायो भने पारम्परिक तरिकाले बनाइनेभन्दा कम लागतमा घर निर्माण गर्न सकिन्छ ।

घरको जग
घर निर्माणको एउटा महत्त्वपूर्ण पाटो हो जग । जगको किसिमअनुसार घरको कुल लागतको १५ देखि ३० प्रतिशतसम्म जग निर्माणमा खर्च हुन्छ । माटोको अध्ययन गरेर उपयुक्त किसिमको जग डिजाइन गर्यो भने यसको लागत त्योभन्दा कम गर्न सकिन्छ ।

भूकम्पपछि नेपालमा बन्ने गरेका भवनका जगहरू अनावश्यक रूपमा खर्चिलो हुनेगरी बनाइने गरेको देखिन्छ । राफ्ट मात्र भए पुग्ने ठाउँमा पाइल्ड–राफ्ट डिजाइन गर्ने, स्प्रेड फुटिङ भए पुग्ने ठाउँमा राफ्ट डिजाइन गर्ने इत्यादि गरेको पइएको छ । चितवनमा मिडियम गुणस्तरको माटोमा बन्दै गरेको अढाईतले घरमा पनि राफ्ट फाउन्डेशन डिजाइन गरेको पइएको छ ।

अहिलेको परिवेशमा नेपालमा जगको लागत कम गर्ने होइन कि, ओभर–डिजाइन गरेन भने मात्र पनि परियोजनाको लागत धेरै कम गर्न सकिन्छ ।

जगको ओभर–डिजाइन नगर्नका लागि निम्न कुरामा ध्यान पुर्याउन जरूरी छ ।

– उपयुक्त ग्रीड स्पेसिङ तय गरेर आवश्यक संख्यामा मात्र पिल्लर दिने ।

– माटोको भार बहन क्षमता (बियरिङ क्यापासिटी) एकदमै कम छ भने भवनको आकारअनुसार दुई पिल्लरबीचको दूरी कम गराउने र सकेसम्म भवनमा हात्तीपाइले (स्प्रेड फुटिङ) डिजाइन गर्ने ।

– पाइल्ड–राफ्ट सबैभन्दा महँगो फाउन्डेशन सिस्टम हो । त्यसैले आवश्यक नपर्ने ठाउँमा यस्तो फाउन्डेशन डिजाइन नगर्ने ।

समान्यतया दलदलमै बनेका र ‘लिक्युफ्याक्शन’ को उच्च जोखिम रहेको ठाउँमा बाहेक ठीकठाकको माटोमा पनि चार–पाँच तलासम्मको घरका लागि राफ्ट फाउन्डेशन आवश्यक पर्दैन ।

एल क्याडीको समूहले युनिभर्सिटी अफ इजिप्टमा गरेको एक अध्ययनअनुसार परम्परागत ‘फ्ल्याट बटम आइसोलेटेड फुटिङ’ को भन्दा ‘फोल्डेड आइसोलेटेड फुटिङ’ को भार बहन क्षमता धेरै हुन्छ र यसको लागत फ्ल्याट बटम आइसोलेटेड फुटिङको तुलनामा १८ प्रतिशतसम्म कम हुने देखिएको छ । यस्तो डिजाइनको प्रयोगबाट जग निर्माणको लागत कम गर्न सकिन्छ ।

पार्टिशन पर्खाल
पार्टिशनका लागि बनाइने पर्खालले घर निर्माण लागतको महत्त्वपूर्ण हिस्सा ओगटेको हुन्छ । नेपालजस्तो उच्च भूकम्पीय जोखिम भएको देशमा पार्टिशन पर्खालको तौल जति कम गर्न सक्यो त्यति नै भूकम्पीय धक्का कम लाग्छ । कम तौल भएपछि बिम, पिल्लर र जगमा लाग्ने भार पनि कम हुन्छ, र यसले निर्माण लागत न्यून गर्दछ ।

पार्टिशन पर्खालका लागि प्रचलनमा आएका हलुका तौलका (लाइट–वेट) निर्माण सामग्रीमा एएसी ब्लक र ड्राई वाल रहेका छन् ।

बाहिरी पर्खाल
बाहिरी पर्खालको उपयुक्त डिजाइनले पनि कम लागतको घर निर्माण गर्नमा सहयोग पुर्याउँछ । सामान्यतया बाहिरी पर्खाल इँटाको ब

‘र्याट ट्रयाप बोन्ड’ पर्खाल
नाउने प्रचलन छ । पारम्पारिक ‘इङ्लिश बोन्ड’ र ‘फ्लेमिस बोन्ड’ नगरीकन ‘र्याट ट्रयाप बोन्ड’ प्रविधिबाट बनाइएका पर्खालहरू कम खर्चमा बन्ने र बढी उपयोगी हुन्छन् ।

‘र्याट ट्र्याप बोन्ड’ मा कम सिमेन्ट मसलाको खपत हुन्छ र हेर्दा राम्रोसमेत देखिने भएकाले प्लास्टर गर्नुपर्ने जरूरत पनि हुँदैन । यसरी बनाइएको पर्खालले तपक्रम कायम राख्न पनि मद्दत गर्दछ । बीचमा खाली ठाउँ हुने भएकाले गर्मीको समयमा बाहिरभन्दा कोठाभित्रको तापक्रम ५ डिग्रीसम्मले कम भएको पइएको छ ।

प्रि–कास्ट पर्खाल प्यानल
छोटो समयमा काम सकिने र सामान खेर नजाने भएकाले पि–कास्ट पर्खाल प्रयोगले पनि निर्माण लागत कम गर्न सकिन्छ । तर धेरै टाढाबाट ओसार्न पर्ने अवस्थामा भने ह्यान्डलिङका लागि आवश्यक पर्ने भारी उपकरणले गर्दा सानो घरको लागत झन् बढ्न पनि सक्छ । यसतर्फ विचार पुर्याउन आवश्यक छ ।

रूफिङ
छानोलाइ बलियो र सुरक्षित बनाउन छतको स्ल्याबमा प्रयोग हुने सबै कंक्रिट आवश्यक पर्दैन । यस्तो अनावश्यक कंक्रिटलाई उपयुक्त प्रविधिबाट कम गर्न सकियो भने डिजाइनमा सम्झौता नगरीकनै कम लागतमा स्ल्याब निर्माण गर्न सकिन्छ । तल चित्रमा देखिएजस्तै माटोको भाँडो या अरू प्रविधिबाट स्ल्याबको कंक्रिट कम गर्न सकिन्छ ।

यसरी निर्माण गरिएको स्ल्याबको तौल पारम्पारिक स्ल्याबभन्दा कम हुन्छ र डन्डीको मात्रा पनि कम गर्न सकिन्छ । यस्तो प्रविधिलाई ‘फिलर स्ल्याब रूफिङ सिस्टम’ भनिन्छ ।

यस्तो प्रविधि आर्किटेक्ट लरी बेकरले भारतको केरलामा निकै प्रयोग गरेका छन् । तलबाट देखिने सिलिङका भ्वाइडलाई आर्किटेक्चरल फिचरको रूपमा पनि प्रयोग गर्न सकिन्छ । यदि मन परेन भने फल्स सिलिङले छोप्न पनि सकिन्छ ।

प्लास्टरिङ
घरको लागतमा महत्त्वपूर्ण काम प्लास्टरिङ पनि हो । भित्र–बाहिर सबै ठाउँमा प्लास्टर गर्दा निकै खर्च हुन्छ र झन् त्यसमाथि प्लास्टरलाई नियमित रूपमा रङरोगन गरी राख्नुपर्छ । राम्रोसँग बनाइएको इँटाको रङ कहिले पनि नखुइलिने हुँदा बाहिर प्लास्टर नगर्दा पनि हुन्छ, जसबाट निर्माण लागत कम गर्न सकिन्छ ।

माथि उल्लिखित निर्माण पद्धति तथा उच्चतम डिजाइनका साथै आधुनिक निर्माण प्रविधि र स्थानीय सामग्रीको प्रयोगबाट संरचनाको गुणस्तर र सुरक्षामा कुनै पनि सम्झौता नगरी कम लागतमा घर बनाउन सकिन्छ ।