काठमाडौं महानगरपालिकाले भवन मापदण्डमा गर्यो परिमार्जन, घर बनाउँदा अब के कुरामा ध्यान दिने ?

‘पहिलेको नियमले फार नपुगेर निर्माण सम्पन्नको प्रमाणपत्र पाउन अयोग्य भएका अधिकांश भवन नयाँ मापदण्डका आधारमा अब प्रमाणीकरण हुनेछन् ।’
—
पुरानो मापदण्डले संरक्षित क्षेत्रमा अधिकतम ३५ फीटमात्र उँचो भवन बनाउन छुट दिएको थियो । जबकि, नयाँ मापदण्डबाट यो सीमा ६५ फीट पु¥याइएको छ, जुन ठ्याक्कै बसन्तपुर दरबारक्षेत्रमा निर्माणाधीन महर्जन कम्प्लेक्सले नियम मिच्दै अटेरी गरेर उठाएको उचाइ बराबर हो ।

—

काठमाडौं । बढ्दो आवादी चापसँगै जमीन क्रमशः टुक्रिने र मनमौजी रूपमा घरहरू ठडिने क्रम रोक्न काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरणले २०५० सालमै भुर्इं क्षेत्रको अनुपात (एफएआर) निर्धारण र ‘जोनिङ म्याप’ को अवधारण ल्यायो । आवासीय भवन, अस्पताल, व्यापारिक कम्प्लेक्स इत्यादि निर्माणका लागि यही मापदण्ड लागू भयो ।

तर, जनप्रतिनिधिविहीन काठमाडौं महानगरपालिकाले थपिँदो चाप व्यवस्थापन गर्नु त टाढाको कुरा आफैंले बनाएको मापदण्डसमेत कार्यान्वयनमा ल्याउन सकेन । यसले गर्दा एकातिर व्यक्तिका घर बने पनि त्यसको कागजी प्रमाण भएन । सँगै, उपत्यकामा जमीन खण्डीकरणको क्रम बढ्यो र दुई–तीन आनामै बहुतले घर बन्न थाले ।

करिब दुई दशक जनप्रतिनिधिविहीन काठमाडौं महानगरपालिका नक्सा पास र निर्माण सम्पन्न प्रमाणपत्रका लागि विकृत ठाउँ बन्यो । त्यस दौरान पहुँच र पैसा हुनेहरूले नगरपालिकाबाटै भुई क्षेत्रको अनुपात (फार) बढाएर नक्सा पास गराए भने कभरेज एरिया पनि आफूअनुकूल बनाउन थाले । यतिबेला पुनः स्वतन्त्र इन्जिनीयर तथा शहरी योजनाकारहरूले महानगरले ल्याएको नयाँ भवन निर्माण मापदण्डलाई स्वार्थ समूहको हितमा गरिएको परिमार्जनका रूपमा संशयले हेर्दैछन् ।  

बढ्दो शहरीकरण व्यवस्थित गर्न, भू–खण्डीकरण रोक्न र विगतमा जथाभावी बनेका संरचनालाई वैध बनाउन काठमाडौं महानगरपालिलाई नयाँ मापदण्ड आवश्यक नभएको होइन । तथापि, महानगरले भर्खरै ल्याएको मापदण्डमा भएका कतिपय प्रावधान स्वार्थ समूहको प्रभावमा आएको नगरपालिकाभित्रकै विज्ञ प्राविधिकहरूको टिप्पणी छ ।

यद्यपि, काठमाडौं महानगरपालिकाका वरिष्ठ इन्जिनीयर गम्भीरलाल श्रेष्ठ भन्छन्, ‘कोर एरियामा पाँच तलासम्मका घर बनाउन पाउने व्यवस्था थियो तर सोही फारको आधारमा काठमाडौंबाहिर नियन्त्रण गर्न सकिएन । त्यही समस्या सम्बोधन गर्न नयाँ मापदण्ड जारी गर्नुपर्‍यो ।’

तर, वरिष्ठ स्ट्रक्टरल इन्जिनियर सन्तोष श्रेष्ठको भनाइमा महानगरपालिकाले विज्ञहरूसँग पर्याप्त छलफल नै नगरी हतारहतार नयाँ मापदण्ड ल्याएको हो । यसको परिमार्जन आवश्यक नै भएको भए पनि महानगरपालिकाले सुटुक्क बनाएर लागू गरेको नयाँ भवन मापदण्डको उद्देश्यमाथि प्रश्न गर्ने ठाउँ प्रशस्त छ ।

महानगरपालिकाले नयाँ मापदण्डबाट फार (एफएआर), सेटब्याक, छानो, अग्रभाग, निर्माण सामग्रीको किसिम, खुला क्षेत्र लगायत धेरै विषयमा अघिल्लो मापदण्डको तुलनामा व्यापक परिवर्तन गरेको छ । यसले बस्ती विकासलाई व्यवस्थित गर्ने महानगरपालिकाको दाबी छ । तर, विज्ञहरू भने त्यसलाई स्वीकार्दैनन् ।

काठमाडौंको सबै भूभागमा एकैखाले मापदण्ड लागू हुन नसक्ने वरिष्ठ स्ट्रक्चरल इन्जिनीयर श्रेष्ठ बताउँछन् । ‘सबै ठाउँको माटोको गुणस्तर एउटै छैन । अर्कोतर्फ काठमाडौंको सांस्कृतिक सम्पदाको पनि संरक्षण गर्नुपर्नेछ । सँगै, भवन भूकम्प प्रतिरोधी बनाउनुपर्ने हुन्छ । यस्ता कुरामा ध्यान नदिई पर्याप्त अध्ययनबिनै नयाँ मापदण्ड ल्याइएको छ,’ उनले भने ।

मापदण्ड फेर्न दबाब
यसअघिको भवन निर्माण मापदण्ड फेर्न प्रत्यक्ष–परोक्ष रूपमा महानगरपालिकालाई दबाब आइरहेको थियो । आफूसँग भएको जग्गामा अग्ला तथा ठूला क्षेत्रफलको भवन बनाउन चाहने व्यवसायी र निर्माणको क्रममा रहेका तथा योजना अघि बढेका नयाँ होटलका लगानीकर्ताले पुरानो मापदण्ड फेर्न महानगरमा दबाब दिइरहेका थिए ।

वसन्तपुरको सम्पदा तथा संरक्षित क्षेत्रका लागि तोकिएको मापदण्डविपरीत महर्जन बिजनेस एसोसिएट्सले बनाइरहेको व्यापारिक भवनको विषयमा आँखा चिम्लिएको आरोप महानगरले खेप्नुपरेको थियो । नक्सालमा बनिरहेको हिल्टन होटल पनि मापदण्ड पूरा गर्ने विषयमा विवादमा परेको थियो ।

महानगर प्रशासन निकट एक अधिकारीको भनाइअनुसार, दरबारमार्ग क्षेत्रका घरधनीहरू पनि मापदण्ड फेरिए आफ्नो घरलाई अग्ल्याउने अनुकूल समयको पर्खाइमा थिए । यस्तै विवाद र दबाबका कारण पनि महानगरले हतारमा नयाँ मापदण्ड लागू गरेको विज्ञहरूको विश्लेषण छ ।

अयोग्य भवनलाई वैध बनाउने खेल ?
‘भवन निर्माणसम्बन्धी आधारभूत निर्माण मापदण्ड २०७२’ को व्यवस्थाले स्थानीय निकायलाई उसको प्राविधिक समितिको सिफारिसमा फार कायम गर्न सक्ने अधिकार दिएको छ । यस्तै, अहिले सरकारको स्वीकृतिमा यसअघिको मापदण्ड लागू गरिरहेका स्थानीय निकाय तथा विकास प्राधिकरणहरूले सोही मापदण्डबमोजिम फार कायम गर्न सक्ने भनिएको छ । तर, काठमाडौं महानगरले भने पहिलो विकल्पमा दिइएको ‘अधिकार’ मा टेक्दै नयाँ मापदण्ड ल्याएर फारलाई यसअघिको तुलनामा व्यापक खुकुलो बनाएको हो । नयाँ मापदण्डले कुनै पनि जग्गामा पहिलेको भन्दा ठूलो आकारको घर÷भवन बनाउने बाटो खुला गरिदिएको छ ।

‘भवन निर्माण मापदण्ड – २०६४’ मा मिश्रित पुरानो बसोबास उपक्षेत्रको खाली जमीनमा घर बनाउँदा फार ३.० हुनुपर्ने व्यवस्था थियो । त्यस्तै, पुरानो घर भत्काएर सोही ठाउँमा नयाँ घर बनाउनुपर्दा फार ३.५ कायम गरेको हुनुपथ्र्यो । महानगरपालिकाले नयाँ मापदण्डबाट यसलाई बढाएर खाली जमीनको हकमा ४.० र पुरानो घरले चर्चेको ठाउँका लागि ४.५ पुर्याइदिएको छ ।

त्यस्तै, यस क्षेत्रमा अधिकतम ५ तल्ला र बढीमा ४५ फिट अग्लो भवन बनाउन पाइने अघिल्लो मापदण्डमा भएको व्यवस्थालाई नयाँ मापदण्डले ८ तला र ७५ फीटसम्म अग्लो बनाउन पाउने गरी व्यवस्था गरिदिएको छ ।

फार र उचाइमा गरिएको नयाँ व्यवस्थाले पुरानो बसोबास क्षेत्रको समान आकारको जग्गामा पहिलेको भन्दा करिब दोब्बर ठूलो भवन बनाउन मिल्ने भएको छ ।

यसअघिको मापदण्डले आवासीय क्षेत्रअन्तर्गत व्यापारिक उपक्षेत्रमा बन्ने मिश्रित (आवासीय र व्यापारिक दुवै) प्रयोजनको घरका लागि अधिकतम फार ३.० थियो । नयाँ मापदण्डले त्यसलाई पनि बढाएर ४.५ पुर्‍याएको छ । यसअनुसार अब सोही ठाउँमा पहिलेभन्दा डेढ गुणा ठूलो घर बनाउन मिल्नेछ ।

मूल बाटोसँग जोडिएको जग्गामा बनाइएका मिश्रित प्रयोजनका कतिपय घरहरू मापदण्डमा तोकेको भन्दा बढी फारमा बनाइएकाले नगरपालिकाले निर्माण सम्पन्नको प्रमाणपत्र दिएको थिएन । त्यस्ता भवनका धनीहरू चोरबाटोबाट नयाँ मापदण्डको प्रावधानलाई आधार बनाएर निर्माण सम्पन्न प्रमाणपत्र लिने दाउमा रहेको महानगरपालिका स्रोतको भनाइ छ । 

यस्तै, व्यापारिक क्षेत्रमा तारे होटल बनाउँदा पहिले कायम गर्नुपर्ने २.५ फारको सीमालाई महानगरले बढाएर ३.५ बनाएको छ । यसो हुँदा अब सोही ठाउँमा ४० प्रतिशत ठूलो भवन बन्न सक्ने भएको छ । उपत्यकाका केही स्थानमा नयाँ तारे होटल परियोजना अघि सारेका केही व्यक्तिले यसअघिको मापदण्डले तोकेको ग्राउण्ड कभरेज एरिया र फारअनुसार भवन बनाएर होटल चलाउन फाइदाजनक नभएको भन्दै फार बढाउन नगरपालिकामा ‘लबिङ’ पनि गरेका थिए । नयाँ मापदण्डले त्यस्ता व्यवसायीलाई पनि राहत दिएको छ ।

बाक्लो मिश्रित बसोबास उपक्षेत्रमा आवासीय घर बनाउँदा फार २.५ थियो । यसलाई परिमार्जन गरेर अहिले ४ बनाइएको छ । यसो हुँदा अब ६० प्रतिशत ठूलो घर बन्न सक्छ । सोही क्षेत्रमा तारे होटल बनाउँदा पहिले ३ फार भएकामा अहिले ३.५ बनाइएको छ । यसअनुसार, अब उक्त ठाउँमा करीब १७ प्रतिशत ठूलो भवन बनाउन पाइन्छ । 

त्यस्तो ठाउँमा व्यापारिक कम्प्लेक्स बनाउँदा फार २ कायम गर्नुपर्ने ठाउँमा नयाँ मापदण्डबाट ७५ प्रतिशत बढाएर ३.५ पुर्‍याइएको छ ।

‘पहिलेको नियमले फार नपुगेर निर्माण सम्पन्नको प्रमाणपत्र पाउन अयोग्य भएका अधिकांश भवन अहिलेको मापदण्डका आधारमा अब प्रमाणीकरण हुनेछन्,’ महानगरपालिकाका एक अधिकृतले भने । संरक्षित क्षेत्रमा पनि पहिलेको भन्दा झन्डै दोब्बर अग्लो भवन बनाउन नयाँ मापदण्डले बाटो खोलिदिएको छ । संरक्षित क्षेत्रका लागि तोकिएको पहिलेको मापदण्डमा गरिएको परिमार्जनले सम्पदा क्षेत्रमाथि नै धावा बोलेको सम्पदाविद्हरू बताउँछन् ।

पुरानो मापदण्डले संरक्षित क्षेत्रमा अधिकतम ३५ फीटमात्र उँचो भवन बनाउन छुट दिएको थियो । जबकि, नयाँ मापदण्डबाट यो सीमा ६५ फीट पुर्‍याइएको छ, जुन ठ्याक्कै बसन्तपुर दरबारक्षेत्रमा निर्माणाधीन महर्जन कम्प्लेक्सले नियम मिच्दै अटेरी गरेर उठाएको उचाइ बराबर हो । कतिपयले यो उचाइ सीमाको बढोत्तरी महर्जन कम्प्लेक्सकै लागि राखिएको सुविधा भएको समेत टिप्पणी गरेका छन् ।

यस्तो छ नयाँ भवन मापदण्ड
भुइँ–क्षेत्रफलको अनुपात (फार) बाक्लो मिश्रित बसोबास क्षेत्रको आवासीय भवनका लागि ४.० निर्धारण गरिएको छ । यस्तै, अन्य ‘आवासीय क्षेत्र’ मा बनाइने आवासीय भवनको फार ३.५ कायम भएको छ ।

काठमाडौं महानगरपलिकाभित्र निर्माण हुने भवनका लागि कार्यान्वयनमा आएको नयाँ मापदण्ड महानगरपालिकाले गत आसार २७ गते प्रमाणीकरण गरेको थियो । त्यसको करिब दुई महिनापछि सो मापदण्ड महानगरपालिकाले स्थानीय राजपत्रमा प्रकाशित गर्‍यो ।

नयाँ मापदण्डमा घर बनाउँदा अपनाउनुपर्ने उचाइ, सेटब्याक, भुइँ क्षेत्रको अनुपात (फार), छानो, अग्रभाग, निर्माण सामग्रीको किसिम, खुला क्षेत्र आदि समेटिएको छ । यसअघि चल्तीमा रहेको ‘भवन निर्माणसम्बन्धी मापदण्ड, २०६४’ र ‘बस्ती विकास, शहरी योजना तथा भवन निर्माणसम्बन्धी आधारभूत निर्माण मापदण्ड, २०७२’ मा भएका व्यवस्थालाई समयसापेक्ष बनाउने भन्दै महानगरले नयाँ मापदण्ड जारी गरेको हो ।

नयाँ मापदण्डमा भएका मुख्य प्रावधानहरू:

सेटब्याकको न्यूनतम सीमा १.५ मीटरमा झारियो
काठमाडौं महानगरभित्र घर बनाउँदा सडकबाट १.५ मीटर सेटब्याक छाड्दा हुने प्रावधान नयाँ मापदण्डमा छ । यसअघि ‘बस्ती विकास, शहरी योजना तथा भवन निर्माणसम्बन्धी आधारभूत निर्माण मापदण्ड, २०७२’ मा भने १० मीटरसम्म बन्ने भवनको सँधियारतर्फको ‘न्यूनतम’ सेटब्याक नै १.५ मीटर हुनुपर्ने प्रावधान थियो ।

यस्तै, १० देखि १७ मीटरसम्मका सार्वजनिक भवनको सेटब्याक न्यूनतम ३ मीटर र अन्यभवनको न्यूनतम २ मीटर हुनुपर्ने थियो । १७ मीटरभन्दा अग्ला कुनै पनि भवनको न्यूनतम सेटब्याक ५ मीटर हुने गरी यस्तो भवनका लागि उचाइ र सँधियारतर्पmको सेटब्याकको अनुपात ४ः१ हुने प्रावधान राखिएको थियो ।

नयाँ मापदण्डअनुसार आवासीय भवन बनाउँदा झ्याल, ढोका, बार्दली आदि राख्नुपरे कम्तीमा १.५ मीटर सेटब्याक छोड्नुपर्नेछ भने कम्पाउण्ड वाल बाटोको क्षेत्राधिकार (राइट अफ वे) नमिचिने गरी बनाउनुपर्नेछ ।

त्यस्तै, ५० मीटरभन्दा छोटो बाटोे (डेड इन्ड)को क्षेत्राधिकार तीन मीटर राखेर कम्तीमा एक मीटर सेटब्याक छोड्नुपर्नेछ । ५० मीटरभन्दा लामो सडकमा भने बाटोको क्षेत्राधिकार चार मीटर र सेटब्याक १.५ मीटर हुनुपर्नेछ ।

साथै, पुरानो शहरी क्षेत्रबाहेकका ठाउँमा निर्माण हुने १७ मीटरभन्दा अग्ला सबै किसिमका भवनको हकमा भुइँतलादेखि नै न्यूनतम सेटब्याक ५ मीटर छोड्नुपर्नेछ । छड्के जग्गाको सेटब्याक औसत रूपमा लिन सकिने तर सेटब्याक कम्तीमा १ मीटरभन्दा कम छोडेर निर्माण गर्न नपाइने उल्लेख छ । झ्याल राख्न भने सेटब्याक कम्तीमा १.५ मीटर हुनुपर्नेछ ।

छानाको सनसेड ०.६ मीटरसम्म
पुरानो शहरी क्षेत्रमा सबैभन्दा माथिल्लो तलाको छानामा बढीमा ०.६० मीटरसम्मको सनसेड (टप) बाटो वा चोकतिर राख्न मिल्नेछ भने चोकको कर्नरमा (दुईवटा घरको साँधमा) ४५ डिग्री हुने गरी टप राख्नुपर्नेछ । तर, १.२ मीटरसम्म चौडाइको बाटोतर्पm बढीमा ०.३० मीटरसम्मको टप राख्न सकिनेछ ।

सटर राख्न ६ मीटर चौडा बाटो अनिवार्य
पुरानो शहरी क्षेत्रबाहेकका ठाउँमा ६ मीटर वा सोभन्दा बढी चौडाइको बाटोमा मात्र सटर राख्न पाइने छ । सटर राख्दा कम्तीमा दुई मीटर सेटब्याक छोड्नुपर्नेछ । यदि भुइँतलाभन्दा माथि आवासीय प्रयोजन भएमा मिश्रित उपयोगसहितको भवन हुनेछ र यसलाई आवासीय भवनकै मापदण्ड लागू हुनेछ ।

बाटोलाई कम्तीमा १.२ मीटर
नयाँ मापदण्डले पुरानो शहरी क्षेत्रहरूमा हाल १.२ मीटरभन्दा साना बाटोहरू रहेको ठाउँमा नयाँ संरचना बनाउँदा कम्तीमा १.२ मीटर पुग्ने गरी बाटो कायम गर्नुपर्ने उल्लेख छ । साथै, भुईंतलामा पार्किङसहितको भवन निर्माणको इजाजत लिन उक्त जग्गाले कम्तीमा ३ मीटरको बाटो छोएको हुनुपर्नेछ ।

भुइँ–क्षेत्रफलको अनुपात (फार)
काठमाडौं महानगरपालिकाले लागू गरेको नयाँ मापदण्डमा भुइँ–क्षेत्रफलको अनुपात (फार) बाक्लो मिश्रित बसोबास क्षेत्रको आवासीय भवनका लागि ४.० निर्धारण गरिएको छ । यस्तै, अन्य ‘आवासीय क्षेत्र’ मा बनाइने आवासीय भवनको फार ३.५ कायम भएको छ । यी क्षेत्रमा आवासीय भवनबाहेक अन्य भौतिक संरचना बनाउँदा व्यापारिक क्षेत्रका लागि व्यवस्था गरिएअनुसारकै फार पालना गर्नुपर्नेछ ।

पुरानो शहरी क्षेत्रमा बेसमेन्ट एक तलामात्रै
काठमाडौं महानगरभित्रका पुरानो शहरी क्षेत्रका भवन निर्माण गर्दा जमीनमुनि मात्र एक तलाको बेसमेन्ट राख्न सकिने व्यवस्था नयाँ मापदण्डले गरेको छ । अन्य क्षेत्रमा पनि जमीनमुनि बढीमा दुई तलासम्म बेसमेन्ट बनाउन पाइने यो मादण्डले तोकेको छ । यद्यपि, दुई तला बेसमेन्ट निर्माण गर्दा सँधियारतर्फको सेटब्याक कम्तीमा ३ मीटर छोडेर भवन बनाउनुपर्नेछ ।

संरक्षित क्षेत्रभित्र भवन संरचना निर्माण गर्दा प्राविधिक समितिको सिफारिसमा प्राकृतिक विपद्लाई समेत ध्यानमा राखेर मात्र एक तलाको बेसमेन्ट वा सेमी–बेसमेन्ट बनाउन पाइने प्रावधान नयाँ मापदण्डमा राखिएको छ । यस क्षेत्रमा फारको व्यवस्था नगरी बढीमा सात तलासम्म र उचाइ ६५ फीटसम्मको भवन निर्माण गर्न सक्ने बनाइएको छ ।

मिश्रित पुरानो बसोवास क्षेत्रमा भने अधिकतम ८ तल्लासम्म (बढीमा ७५ फीट) को उचाइका भवन बनाउन पाइने प्रावधान राखिएको छ । पुरानो शहरी क्षेत्रभित्र सडक÷चोकतर्फ सेटब्याक नछाडी निर्माण कार्य गरेमा ‘प्लिन्थ लेबल’ सम्मको उचाइ बढीमा एक फीटसम्म गर्न सकिनेछ । तर, सडक÷चोकतर्फ कुनै किसिमको खुड्किला बनाउन भने पाइने छैन । 

– प्रोपर्टी मासिकबाट